Archiwa tagu: działki budowlane

Grunty i działki – najdroższe pod nieruchomości komercyjne

Działki inwestycyjne pod zabudowę komercyjną i wielorodzinną to najdroższe grunty w Polsce. Najwyższe wyceny uzyskują w dużych miastach. Tu też najdroższe są działki pod budowę domu. Jeśli chodzi o grunty rolne – po wejściu w życie nowych przepisów na tym rynku trwa stagnacja.

Dobry popyt na nieruchomości, wysoka koniunktura zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i komercyjnym – wszystko to pcha inwestorów do poszukiwania nowych lokalizacji i tworzenia banków ziemi.

Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych

Rynek komercyjny w Polsce przechodzi najszybszy rozwój w historii. Każdego roku wyniki się poprawiają Pobijane są kolejne rekordy. O ile kilka lat temu prym wiódł segment handlowy, o tyle teraz akurat jeśli chodzi o nowe centra handlowe mamy spowolnienie, za to jak burza idą segmenty magazynowy i biurowy. Polska wyrasta na lidera w naszym regionie. Rośnie też wartość transakcji inwestycyjnych. W ubiegłym roku wartość transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości komercyjnych w naszym kraju wyniosła wg Colliers International 4,6 mld Euro. Z kolei Knight Frank podkreśla, że na znaczeniu zyskują też inne, alternatywne obiekty inwestycyjne – np. hotelowe. Szacuje się, że w pierwszym kwartale 2017 roku wartość przejęć na rynku hotelowym wyniosła 218 mln EUR, natomiast 135 mln EUR stanowiły akwizycje na tym rynku. Eksperci spodziewają się, że w tym roku kolejni nowi inwestorzy będą decydować się lokować swój kapitał w nieruchomości nad Wisłą. Duży popyt na nowe powierzchnie pociąga za sobą rekordową podaż. Wg Colliers International (raport Market Insight 2017) ubiegły rok zamknął się przyrostem 1,2 mln mkw. nowych magazynów w Polsce. Tegoroczne dane będą jeszcze lepsze – podaż może przekroczyć 1,5 mln mkw. Jeśli chodzi o segment biurowy – w zeszłym roku przybyło 900 tys. mkw. nowych biur, w tym będzie to prawdopodobnie kolejne 900 tys. mkw.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym

Tu – podobnie jak w segmencie nieruchomości komercyjnych trwa hossa. Od kilku lat deweloperzy poprawiają sprzedaż, mamy też do czynienia z rekordowo wysoką podażą. W zeszłym roku w największych miastach Polski firmy sprzedały około 60 tys. nowych mieszkań. Wysoki popyt jest równoważony odpowiednio wysoką podażą, dlatego ceny nie rosną. Rok 2016 deweloperzy zamknęli wynikiem 79 tys. mieszkań oddanych do użytku, co było rezultatem aż o 27 proc. wyższym niż rok wcześniej. Także pozwoleń na budowę było więcej. Wydano ich ponad 106 tys. – o blisko 10 proc. więcej niż rok wcześniej.

Wiele wskazuje na to, że tegoroczne wyniki będą jeszcze lepsze. Z danych GUS wynika, że w pierwszym kwartale liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o blisko 10 proc. w porównaniu do roku ubiegłego. Wielki skok dokonał się w zakresie pozwoleń na budowę. Ich liczba wzrosła w porównaniu do analogicznego okresu 2016 aż o 55 proc. Z kolei o 40 proc. wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.

– Przy takich danych, jest to zupełnie zrozumiałe, że wysoka koniunktura na mieszkania pociąga za sobą ostrą konkurencję o grunty. Jednak należy zaznaczyć, że popyt na mieszkania generują nie tylko kupujący na własne potrzeby. Wzrosła rola zakupów inwestycyjnych. Klienci chętniej dziś inwestują w nieruchomości, jak w pewniejszą lokatę kapitału niż konta w bankach oraz ze względu na atrakcyjne stopy zwrotu z wynajmu – szacowane w dużych miastach na około 5 proc. – komentuje prezes Grupy WGN, Leszek Michniak. – Widzimy zdecydowany wzrost różnych form inwestowania. Atrakcyjność wynajmu przekłada się na rosnącą ofertę najmu instytucjonalnego – np. w postaci projektów typu condo, prywatnych akademików itp. Wynajem obecnie jest jedną z najatrakcyjniejszych form zarabiania na kapitale. Wszystko to ma swoje przełożenie na popyt oraz ceny gruntów – dodaje.

Co składa się na tak świetny popyt na nowe mieszkania? Na pewno istotnym stymulantem jest program Mieszkanie dla Młodych, zwłaszcza, że zbliża się ku końcowi. Jednak najważniejszy element to ciągle rekordowo niskie stopy procentowe. Koniunkturze sprzyja też ogólny wzrost zarobków i dobra sytuacja gospodarcza.

W gruntach rolnych – zastój

Ziemia rolna to wyjątek na rynku gruntów, którego nie obowiązują obecne trendy. Wszystko dlatego, że rynek ten został mocno uregulowany. Sytuacja zmieniła się diametralnie w połowie ubiegłego roku, po wejściu w życie nowej ustawy o obrocie ziemią rolną.

Ogranicza ona znacznie możliwość zakupu i sprzedaży takich gruntów, w przypadku nie- rolników. Przypomnijmy podstawowe uregulowania nowej ustawy.

Na początek należy zaznaczyć, że na okres 5 lat wycofano z obrotu ziemią państwową. W obrocie prywatnym też są bardzo mocne ograniczenia. Bez przeszkód grunty rolne może kupować tylko rolnik indywidualny w miejscowości, gdzie ma swoją ziemię i gdzie prowadzi działalność. Definicja określiła, że rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem (lub dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym) ziemi o areale nieprzekraczającym 300 ha. Rolnik taki powinien mieć odpowiednie wykształcenie rolnicze albo osobiście gospodarować na swojej ziemi przez okres przynajmniej 5 lat i mieszkać w gminie, gdzie znajduje się przynajmniej jedna z jego działek. Nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest przez co najmniej 10 lat prowadzić na niej gospodarstwo.

Co prawda – ustawodawca – prawdopodobnie, by nie generować napięć związanych z tym rynkiem – zawarł w ustawie swoisty „wentyl bezpieczeństwa”, z którego – jak się okazuje – korzysta. Otóż jest jedna możliwość kupna ziemi, jeśli nie spełnia się powyższych warunków. Wniosek o zgodę na transakcję musi trafić do ANR i być zaakceptowany przez jej prezesa. Tak się dzieje – mimo generalnie restrykcyjnych przepisów państwo nie odcięło kupujących od gruntów. Z danych agencji wynika, że na ponad 13 tys. wniosków, które wpłynęły w ciągu roku, wydano decyzję odnośnie ponad 9 tysięcy i w większości były to decyzje pozytywne.

Mimo to rynek gruntów rolnych po wejściu w życie nowych przepisów właściwie zamarł. Transakcji jest bardzo mało.

W WGN mamy ich znikomą ilość. Nie oznacza to jednak spadku cen gruntów rolnych. Stawki są zamrożone, a ci którzy chcieli sprzedawać – czekają – komentuje Leszek Michniak – Z początkiem tego roku co prawda zanotowaliśmy lekką poprawę, ale jest jeszcze bardzo daleko do wyników, sprzed wejścia w życie nowych przepisów. Inwestorów przede wszystkim odstrasza fakt, że zgodnie z uregulowaniami, musieliby uprawiać taką ziemię przez 10 lat, przez taki okres prowadzić działalność rolniczą. To bardzo poważne zobowiązanie, które sprawia, że takiego gruntu nie można będzie łatwo zbyć. Z kolei posiadacze nie obniżają cen, przede wszystkim dlatego, że przyjęli pozycję wyczekującą. Być może liczą na fakt, że przepisy zostaną zliberalizowane – komentuje Leszek Michniak.

Zadziwiającym efektem nowej sytuacji jest to, że ceny ziemi – wbrew oczekiwaniom wielu ekspertów – wcale nie spadają. Dzieje się tak, mimo problemów ze sprzedażą. To tym bardziej zadziwiające, że stawki przed połową 2016 roku były mocno wywindowane.

Spodziewano się otwarcia polskiego rynku gruntów na inwestorów z zagranicy. Miało do tego dojść w maju 2016. Z tego powodu ziemia rolna mocno drożała. Szacuje się, że od wejścia do Unii Europejskiej poszła w górę o grubo ponad 300 procent.

Mimo takiego wywindowania i nowych przepisów utrudniających jej nabycie, ceny nie spadają. Obecnie przeciętna cena hektara gruntów rolnych w obrocie prywatnym oscyluje w wysokości 40 tys. zł. Stawki pozostają stabilne od kilku kwartałów.

Tereny inwestycyjne pod nieruchomości komercyjne

Jak już wspomnieliśmy na początku, świetna koniunktura na tym rynku sprawia, że inwestorzy ostro rywalizują o grunty. Skłania ich ku temu również fakt, że dobrze położonej ziemi w miastach zaczyna brakować. Dlatego też coraz częściej firmy „wchodzą” w lokalizacje z istniejącymi budynkami, które są albo rewitalizowane albo wyburzane. Na celowniku deweloperów są również dawne obiekty przemysłowe i infrastrukturalne. Spory zasób atrakcyjnych gruntów ciągle jest w rękach państwa – chodzi o tereny PKP, powojskowe, czy Poczty Polskiej.

– Pośrednicy i doradcy WGN notują już od kilku lat rosnące zainteresowanie inwestorów atrakcyjnymi działkami w miastach. Tereny pod zabudowę komercyjną potrafią uzyskiwać bardzo wysokie wyceny – komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN. – Bardzo wysoka koniunktura – duża podaż w segmencie magazynowym, rozpędzony rynek biurowy i hotelowy – wszystko to przekłada się na ostrą rywalizację o atrakcyjne tereny inwestycyjne, a to skutkuje wzrostem wartości działek – tłumaczy.

Ile trzeba płacić za takie grunty i jakie lokalizacje są premiowane? Oczywiście im bliżej centrum, tym drożej. W segmencie biurowym liczy się też umiejscowienie w okolicach biznesowych dzielnic miast, ewentualnie przy węzłach komunikacyjnych, gwarantujących szybki dojazd. W segmencie magazynowym promowane są – bliskość autostrad, lotnisk itp.

W Warszawie za działkę pod inwestycję o charakterze komercyjnym – handlowo – biurowo – magazynowym – o powierzchni 2300 mkw., wyceniono na 8,5 mln zł, co daje cenę 3700 zł za metr kwadratowy.

Inny przykład ze stolicy to grunt inwestycyjny w lokalizacji Jelonki, umożliwiający zabudowę biurowo – usługową. Działkę o powierzchni 1000 mkw. wyceniono na 3 mln zł, co daje cenę 3 tys. zł/mkw. Bardzo wysokie wyceny uzyskują małe działki w ścisłych centrach miast. Przykład znajdziemy w Tczewie, gdzie za grunt o powierzchni 200 mkw. na starówce należy zapłacić po 4700 zł/mkw.

Tereny inwestycyjne pod zabudowę wielorodzinną

Deweloperzy korzystają ze świetnej koniunktury i rozglądają się za nowymi gruntami. Liczą się nie tylko lokalizacje centralne. Obecnie budownictwo deweloperskie, z uwagi na „dopalacz” w postaci programu MDM, ukierunkowane jest w większym stopniu na segment popularny. Liczą się też lokalizacje oddalone, ale atrakcyjne z uwagi na dobry dojazd do centrum i walory położenia – np. bliskość terenów zielonych i rekreacyjnych. Osiedla w takich miejscach zyskują status zielonych miejskich enklaw.

Ile kosztują działki pod inwestycje deweloperskie w dużych miastach?

Rząd cenowy jest zbliżony do stawek za grunty pod komercję.

Na wrocławskim Biskupinie – osiedlu, które cieszy się dobrą opinią z uwagi właśnie na atrakcyjne otoczenie – wśród terenów zielonych, blisko rzeki – grunt o powierzchni ponad 8 tys. mkw. wyceniono tam na ponad 19 mln zł. Stawka za metr kwadratowy tej nieruchomości, umożliwiającej zabudowę wielorodzinną, wynosi 2300 zł/mkw.

– Do topowych lokalizacji inwestycyjnych należy też m.in. bałtyckie wybrzeże. Bardzo dobra koniunktura na rynku najmu oraz w branży turystycznej, skłaniają inwestorów do poszukiwania dogodnych działek pod takie obiekty – dodaje Leszek Michniak.

Za pensjonat z dużą działką niedaleko promenady w Międzyzdrojach jeden z inwestorów oczekuje 4,5 mln zł, po 2700 zł/mkw. W Świnoujściu grunt inwestycyjny pod zabudowę mieszaną, zlokalizowany zaledwie 50 metrów od promenady wyceniono na 2700 zł/mkw.

W Międzyzdrojach – jedna z niewielu jeszcze dostępnych w tym kurorcie działek pod budownictwo wielorodzinne, zlokalizowana w centrum miasta, została wyceniona na 690 tys. zł za 461 mkw., co daje cenę po blisko 1500 zł od metra kwadratowego.

Działki budowlane

Segment budownictwa jednorodzinnego ostatnio nieco spowolnił. Ubiegłoroczne wyniki w zakresie podaży były nieco gorsze niż rok wcześniej. Co ciekawe – w 2016 roku po raz pierwszy od wielu lat więcej nieruchomości mieszkalnych wybudowali deweloperzy. Dotychczas zawsze przewagę mieli inwestorzy indywidualni.
Zanim powiemy o cenach działek, kilka zdań należy poświęcić ogólnym tendencjom w budownictwie jednorodzinnym.

Przede wszystkim zauważalny jest odwrót od dużych domów. Dziś coraz rzadziej powstają nieruchomości większe niż 200 mkw. Z kolei popularnością cieszą się domy względnie małe – do 130, góra 140 metrów, choć powstają też projekty kompaktowe – domy do 100 mkw. Można też zaobserwować zwiększone zainteresowanie domami parterowymi.

Dzisiejsze rodziny szukają nieruchomości względnie tanich w budowie i utrzymaniu. Do lamusa odchodzą duże domy wielopokoleniowe. Jeśli chodzi o technologię wykonania – dominują tradycyjne domy murowane, zazwyczaj niepodpiwniczone. Przeciętne działki pod budowę takich domów mają około 600 – 800 mkw.

Ile kosztują?

Najwyższe wyceny znów spotkamy w dużych miastach. W Warszawie średnie stawki za działki budowlane wynoszą około 700 – 1000 zł/mkw. W miastach takich jak Kraków, Wrocław, Poznań jest to około 400 – 600 zł.

Poza wiodącymi metropoliami jest już zdecydowanie taniej. Z danych WGN wynika na przykład, że przeciętne ceny w Szczecinie wynoszą około 150 zł, w Rzeszowie stawki za działki budowlane mieszczą się w przedziale 100 – 150 zł, podobnie w Zielonej Górze. W pozostałych miastach wojewódzkich górna cena za grunty pod budowę domu to zazwyczaj nie więcej niż 200 – 250, rzadko kiedy działki są wyceniane na więcej niż 300 zł/mkw. Jeśli natomiast chodzi o małe i średnie miasta, tu obserwujemy niewielkie zróżnicowanie cenowe, niezależnie od lokalizacji. Ceny działek w mniejszych ośrodkach kształtują się na średnim poziomie wynoszącym około 50 – 80 zł/mkw.

Ceny działek budowlanych w największych metropoliach – przegląd

1. Warszawa – To lokalizacja tradycyjnie już najdroższa na polskim rynku nieruchomości, także w zakresie działek budowlanych. Średnie ceny kształtują się tu na poziomie około 600 – 700 zł/mkw., choć niejednokrotnie oferty zbliżają się do 1000 zł za metr. Przykładowa wycena działki budowlanej w stolicy to grunt w lokalizacji Zacisze, w dzielnicy Targówek, wystawiony na sprzedaż po 850 zł/mkw.

2. Gdańsk – W stolicy Pomorza, podobnie jak w każdej lokalizacji nadmorskiej premiowana jest bliskość plaży. Pozostałe lokalizacje wyceniane są znacznie niżej. Przykładowe oferty z Gdańska: teren w dzielnicy Orunia, 1000 mkw., wyceniony na 200 zł za metr kwadratowy, działka budowlana w okolicy Gdańska – 25 mkw. wystawiona na sprzedaż w cenie 650 tys. zł, po 86 zł/mkw.

3. Poznań – W Poznaniu, podobnie jak na innych wiodących rynkach, przeciętne ceny działek budowlanych to kilkaset złotych. Za grunt w lokalizacji Baranowo trzeba zapłacić ponad 500 zł/mkw, za działkę w Dąbrowie pod Poznaniem stawka wyniesie około 150 zł.

4. Wrocław – Przeciętne ceny dobrze położonych działek w wiodących miastach zazwyczaj kształtują się na poziomie około 200 – 300 zł za metr kwadratowy., choć zdarzają się i oferty droższe. Za niecałe 900 metrów gruntu pod zabudowę jednorodzinną na Stabłowicach – w rejonie Wrocławia, który mocno się rozbudowuje, trzeba zapłacić 380 tys. zł, co daje cenę ponad 400 zł/ mkw. Za działkę w lokalizacji Wojszyce, a więc na południowych obrzeżach miasta, wyróżniających się jednak dobrym połączeniem drogowym z centrum, trzeba zapłacić już po ponad 700 zł/mkw. Drogie są również działki budowlane w takich wrocławskich lokalizacjach, jak m.in. Widawa czy też dzielnica Oporów.

5. Kraków – stawki w Krakowie są nieco niższe niż we Wrocławiu, natomiast nadal bardzo wysokie na tle reszty kraju. Za dobrze położone grunty pod budownictwo jednorodzinne płaci się tu około 250 – 400 zł/mkw. Przykładowo – duża działka (4650 mkw.) w lokalizacji Podgórze, została wyceniona na 1,6 mln zł, co daje cenę metra wynoszącą 344 zł. 1900 mkw. działki w lokalizacji Kostrze to z kolei koszt 400 tys. zł. Stawka wynosi nieco ponad 200 zł/mkw.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Ceny działek rolnych w miastach zbliżone do budowlanych

218

Grunty rolne i budowlane w miastach są bardzo zbliżone cenowo. Ziemia rolna w miastach zazwyczaj nie podlega ograniczeniom nowej ustawy, tak więc można nią handlować bez przeszkód.

Generalnie im lepsza lokalizacja, im bliżej dużego ośrodka miejskiego – tym drożej. Inwestorzy szukają stosunkowo tańszych m.in. z myślą o realizacji projektów pod program MDM.

Przypomnijmy, że ograniczeniom nie podlega obrót prywatnymi działkami rolnymi do 0,3 ha. Podobnie jest w przypadku siedlisk – gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni do 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie nowych przepisów, były zajęte pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane dotychczas do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały odrolnione. Nie jest też ograniczony obrót nieruchomościami rolnymi, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu były przeznaczone na cele inne niż rolne.

Z danych pośredników WGN ale też przedstawicieli organizacji rolniczych wynika, że obecnym widocznym skutkiem nowych uregulowań jest nie tyle spadek cen ziemi rolnej, co ograniczenie liczby transakcji. Po prostu rynek znacznie stracił na dynamice. Ale nie dotyczy to na pewno gruntów, które z rygorów ustawowych są wyłączone. Chodzi m.in. o ziemię w miastach. A ta cieszy się zainteresowaniem inwestorów. Poniżej przykłady cen gruntów z wiodących miast regionalnych (poza Warszawą).

ŁÓDŹ
Jest jednym z tańszych rynków jeśli chodzi o grunty i tereny inwestycyjne jest Łódź. Cecha tego miasta to bardzo duży rozstrzał cenowy. Za atrakcyjnie położoną działkę w kształcie prostokąta z dostępem do drogi, w otoczeniu budownictwa jednorodzinnego, z możliwością takiej zabudowy, lub komercyjnej – pod nieuciążliwą działalność, będzie kosztować około 150 zł/ mkw. Z kolei działki bez zabudowy w okolicy, ale z planem umożliwiającym zabudowę jednorodzinną w lokalizacji Stare Złotno wycenia się na 10 – 50 zł/ mkw.

Co ciekawe: ceny ofertowe działek budowlanych w Łodzi praktycznie nie odbiegają od stawek za grunty rolne. W takich lokalizacjach jak Złotno, Widzew, Andrzejów, Wiskitno – przeciętne ceny wynoszą od około 50 do 150 zł/ mkw.

KRAKÓW 
Z kolei jednym z droższych rynków jeśli chodzi o ziemię budowlaną i rolną okazuje się stolica Małopolski. Za grunty w takich lokalizacjach jak: Wola Justowska, Skotniki, Balice, Bieżanów oferenci oczekują zazwyczaj od 200 – 400 zł/ mkw. Największa podaż dotyczy gruntów małych – nieprzekraczających 2 – 2,5 ha. Wyższe wyceny dotyczą terenów z bezpośrednim dostępem do drogi asfaltowej, w sąsiedztwie budownictwa mieszkaniowego, z uzbrojeniem i planem miejscowym. Na 440 zł/ mkw. wycenił swoją działkę jeden ze sprzedających na Skotnikach. Teren z dostępem do drogi, planem miejscowym, uzbrojeniem zlokalizowany jest w bliskim sąsiedztwie rozbudowującego się nowego osiedla. Z kolei za działkę bez planu miejscowego, za to stosunkowo blisko autostrady A4 i portu lotniczego Balice jeden ze zbywców oczekuje 160 zł/ mkw.

Jeśli chodzi o działki budowlane: ceny w takich lokalizacjach jak Balice czy Skotniki wynoszą od około 200 do 400 zł/ mkw. Za lepiej położone działki trzeba jednak płacić znacznie więcej, te na Podgórzu, czy w lokalizacji Prądnik Biały wycenia się nawet na około 1000 – 1500 zł/mkw.

WROCŁAW
Obecnie wśród ofert WGN dominują nieco peryferyjne lokalizacje, a ceny nie przekraczają aktualnie 150 zł/ mkw. Jednym z droższych obszarów okazują się Opatowice, blisko popularnego i cenionego Biskupina. Jest to – choć oddalony – to atrakcyjny obszar miasta, ze względu na sąsiedztwo rzeki, trasy spacerowe i rekreacyjne. 2,3 ha działki rolnej w tym rejonie wyceniono na 2,8 mln zł, co daje 120 zł/ mkw.

Dla porównania – działki budowlane na takich osiedlach jak Ołtaszyn, Fabryczna, Jarnołtów wyceniane są na około 200 – 700 zł/mkw. Jedną z najdroższych lokalizacji okazuje się Biskupin. Za działki z planem pod zabudowę wolnostojącą, bliźniaczą, szeregową trzeba płacić nawet powyżej 2000 zł/ mkw. Niżej wyceniane są takie osiedla jak Psie Pole, Pracze, Odrzańskie czy Pawłowice. W tych rejonach miasta działki rolne z możliwością zabudowy można kupić w cenach od 50 do 100 zł/ mkw/.

Teresa Michniak
Dział Analiz WGN

Działka rekreacyjna – tylko R.O.D.?

Polskie prawo nie definiuje w sposób ścisły tego, czym jest działka rekreacyjna. Przyjęło się, że pod pojęciem tym ukrywają się R.O.D., czyli Rodzinne Ogródki Działkowe. Czytaj dalej

Tereny inwestycyjne cieszą się coraz większym zainteresowaniem

Wzrasta zainteresowanie gruntami inwestycyjnymi. Analitycy rynku spekulują, czy powodem tego jest większa potrzeba nowych inwestycji w Polsce, czy też stoi za tym ograniczenie dostępności gruntów. Czytaj dalej

Działki budowlane za pół ceny dzięki 500+

„Dobrze wykorzystaj 500+. Działki za pół ceny” to projekt rady gminy Kurzętnik (woj. warmińsko-mazurskie). Czytaj dalej

Tereny inwestycyjne w Szczecinie na celowniku inwestorów

Szczecin to jeden z mniejszych regionalnych rynków nieruchomości komercyjnych, który jednak systematycznie zyskuje na znaczeniu. Wszystko dzięki bardzo dobremu położeniu, poprawie infrastruktury i dużej podaży atrakcyjnych terenów inwestycyjnych. Czytaj dalej

Szukasz działki w internecie? Sprawdź dojazd

Jeśli w ogłoszeniu brak informacji na ten temat dojazdu do działki może okazać się, że znajduje się ona w drugiej linii zabudowy. W takim przypadku potrzebne będzie ustanowienie służebności przejazdu. Może się okazać, że droga jest w planie i zostanie zbudowana dopiero, gdy zbierze się większa ilość chętnych. Warto o te kwestie zapytać telefonicznie lub mailowo, przed oglądaniem działki.

 

W sierpniu jest najwięcej przeprowadzek

Według statystyk w sierpniu dochodzi do największej liczby przeprowadzek. Według biur nieruchomości Polacy najczęściej wykorzystują letnie miesiące na sprawy związane z finalizacją zakupu nieruchomości oraz przeprowadzki. W okresie wakacyjnym dochodzi również do podpisania największej ilości umów wynajmu.Najczęściej przeprowadzamy się do Warszawy, Krakowa, Wrocławia. Powodem, dla którego zmieniamy miejsce zamieszkania jest praca.

 

 

 

 

 

 

 

Do czego potrzebny jest kierownik budowy?

W chwili zgłaszania rozpoczęcia budowy należy  dołączyć oświadczenie kierownika budowy, w którym podaje on informacje o swoich uprawnieniach i potwierdza znajomość obowiązków na placu budowy, a także informuje o przyjęciu powierzonej mu funkcji.

Kierownik budowy odpowiada za realizację robót budowlanych, odpowiedzialny jest za prace przygotowawcze,.

Przygotowuje on  także dokumentację budynku i jego oświadczenie o zakończeniu prac budowlanych jest wymagane również na koniec budowy – bez tego dokumentu nie możemy zgłosić domu do odbioru.

Czy można zmienić projekt po uzyskaniu zgody na budowę?

Pozwolenie na budowę jest wydawane temu, kto złożył wniosek  z projektem budowlanym w 4 egzemplarzach i oświadczył, że posiada prawa do dysponowania nieruchomością.

Zanim zostanie wydana decyzja sprawdza się zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzją o warunkach zabudowy oraz z wymaganiami ochrony środowiska.

Wydana decyzja o pozwoleniu na budowę jest jednoznaczna z zatwierdzeniem projektu budowlanego.

Po wydaniu pozwolenia na budowę lub po rozpoczęciu już robót budowlanych można dokonać zmian w zatwierdzonym projekcie budowlanym, ale wiąże się to z kolejnymi formalnościami.

Ich rodzaj zależy od rodzaju zmian, jakie zostaną wprowadzone.

Liczba pozwoleń na budowę wzrasta

Rynek nieruchomości i branża budowlana w Polsce powoli wychodzą z dołka, w którym znajdowały się przez ostatnie lata.
W drugim kwartale 2014 roku ożywienie tych gałęzi gospodarki dało się zauważyć m.in. w danych Głównego Urzędu Statystycznego.
Liczba pozwoleń na budowę nowych osiedli mieszkaniowych wzrosła, według wyliczeń GUS – w stosunku do analogicznego okresu 2013 roku – o ponad 11 proc. i wyniosła około 16 tys.

Dobry moment na zakup działki

Według ekspertów jesień jest bardzo dobrym momentem na zakup działki.

Kilka miesięcy do wiosny wystarczy na załatwienie formalności niezbędnych do rozpoczęcia budowy.

Według ekspertów jesienią sprzedający najchętniej zgadzają się na obniżki cen.

Kupując działkę nie należy  jednak kierować się tylko ceną.

Najważniejszą kwestią jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który mówi co wolno wybudować w danym miejscu.

 

Sposób na działkę bez dostępu do drogi publicznej

Z uchwały Sądu Najwyższego wynika, iż droga konieczna może przechodzić przez sąsiednie nieruchomości. Dotyczy to również sytuacji,  gdy konieczne jest dokonanie rozbiórki postawionych tam budynków.

Sytuacja taka ma miejsce, jeśli nieruchomość otoczona jest ze wszystkich stron przez inne prywatne nieruchomości i nie ma  dostępu działki do drogi publicznej.  Właściciel  działki w takiej sytuacji ma prawo zwrócić się do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

 

Kredyt na zakup działki budowlanej na 35 lat

Na około 25 banków, które udzielają kredytów hipotecznych,  tylko połowa  ma w swojej ofercie kredyt na  zakup działki budowlanej.

Oferty są podobne do kredytów udzielanych na zakup gotowej nieruchomości czy kredytu na budowę.   Maksymalny okres na jaki bank udziela kredytu to 35 lat.

W przypadku kredytu na  zakup działki, bank będzie wymagał dokumentu potwierdzającego status działki.

Dodatkowo należy dostarczyć do banku decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz dokument potwierdzający,  że osoba sprzedająca jest prawnym właścicielem ziemi.

 

Bogaci Polacy kupują działki za granicą

Od kilku lat w Polsce panuje moda na luksusowe rezydencje w egzotycznych zakątkach świata. Kupujący decydują się najczęściej na działki w  USA, Kanadzie lub Afryce .

Kupno nieruchomości za granicą to dla nich najczęściej  poszukiwanie odmiany.

Kupując działkę kierują się najczęściej dostępem do plaży.              Widok z okna musi obejmować ocean.

 

Działki pod inwestycje hotelowe – najdroższe w centrach miast

Około 1000 zł od metra kwadratowego kosztuje w WGN ziemia inwestycyjna, która pozwala na zabudowę hotelową itp. Zazwyczaj chodzi o działki, które pozwalają też na zabudowę mieszkaniową jedno i wielorodzinną. Najwyższe ceny dotyczą centrów dużych miast i znanych lokalizacji turystycznych. Wszystko wskazuje na to, że w tym roku ceny bardzo dobrych gruntów komercyjnych będą jeszcze rosły.

Działki, które dają możliwość zabudowy dla dużych inwestorów, drożeją już od 2013 roku. Koniunkturę nakręca przede wszystkim mieszkaniówka. Na rynku sprzedaży mieszkań widać wyraźne odbicie. Firmy w związku z tym, po zlikwidowaniu nadpodaży, szukają cały czas dobrej ziemi pod kolejne inwestycje. Podobnie jest z rynkiem magazynów, czy biur.

Ziemia, która w planach zagospodarowania przestrzennego daje możliwość stawiania hoteli, zazwyczaj także nadaje się pod mieszkaniówkę, stąd więc ten sam rząd wielkości, jeśli chodzi o ceny metra kwadratowego.

Tendencje są niezmienne – najwyższe wyceny uzyskują te działki, które są zlokalizowane w dużych miastach, w centrach, bądź też blisko głównych tras wyjazdowych. Absolutny rekord pod tym względem obecnie w WGN należy do jednej z nieruchomości we Wrocławiu, gdzie oferent za 1000 metrów kwadratowych działki położonej kilkaset metrów od rynku policzył sobie 70 mln zł, czyli 7000 zł za metr kwadratowy. Nieruchomość pozwala na inwestycje mieszkaniowe i hotelowe.

Bardzo drogie są też lokalizacje naturalne dla inwestorów nakierowanych na turystykę. W Zakopanem, za nieruchomość w ścisłym sąsiedztwie Krupówek, z widokiem na Giewont, w sąsiedztwie pensjonatów i hoteli należy zapłacić po ponad 2000 zł od metra. Chodzi o 3000 m kw. działki.

W miastach średniej wielkości dobre działki inwestycyjne są tańsze. W centrum Leszna, w Wielkopolsce, sprzedający ma do zaoferowania 18 tys. metrów kwadratowych nieruchomości, ze zgodą na budowę obiektów wielkogabarytowych. Działka leży położona blisko dworców PKP i PKS i bezpośrednio przy drodze krajowej nr 5 Wrocław – Poznań. Za całość należy zapłacić 9 mln zł, czyli po 500 zł/ m kw.

Teren inwestycyjny w Częstochowie, wg planu miejscowego przeznaczony na zabudowę wielo i jednorodzinną, usługową, hotelową i komercyjną, wyceniono obecnie w WGN na 630 zł za metr kwadratowy. Chodzi o 9500 m kw. w cenie 6 mln zł. Z kolei ponad 700 zł za metr zapłaci inwestor, który zdecyduje się na działkę w Słupsku, położoną blisko centrum miasta oraz terenów zielonych. Nieruchomość ma 7000 m kw. i zgodnie z planem umożliwia inwestycje hotelowe, mieszkaniówkę, usługi kultury, sportu i wypoczynku.

W Rumii nad Bałtykiem inna działka pod hotel czy pensjonat, kosztuje już 1000 zł za metr. Nieruchomość ma pozwolenie na budowę m.in. 2 piętrowego hotelu.

Należy się spodziewać, że w tym roku ceny ziemi pod inwestycje jeszcze wzrosną. Szacuje się, że na zakupy gruntów inwestorzy wydadzą ponad miliard złotych.

Jak wynika z przeglądu ofert, najbardziej liczy się ziemia w centrach miast. Bardzo atrakcyjne grunty, te dające możliwość budowy obiektów mieszkaniowych oraz hotelowych kosztują nawet kilka tysięcy złotych za metr. O rząd wielkości mniej, czyli kilkaset złotych od metra, to ceny najatrakcyjniejszych działek inwestycyjnych w miastach średniej wielkości i w atrakcyjnych lokalizacjach turystycznych (drożej może być w absolutnie topowych miejscach, jak choćby w Zakopanem).

Przykłady pokazują, że nawet na mniejszych rynkach bardzo atrakcyjne działki pod inwestycje osiągają bardzo duże wyceny. Prawdopodobnie jeszcze w tym roku stawki będą rosnąć. W WGN średnie ceny nieruchomości pod inwestycje budowlane wielorodzinne obecnie kosztują przeciętnie około 1000 zł za metr kwadratowy, czyli tyle samo ile działki nadające się pod inwestycje hotelowe.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN

Budowa domu w górach może być droga, ale działki są tanie

Wzmacnianie gruntu, ekspertyzy geologiczne, drenaż i wiele innych zabiegów może czekać inwestora, który zdecyduje się kupić działkę na górskim zboczu, a następnie tam budować. Taki wybór może się wiązać z dodatkowymi kosztami. Nieruchomości w górach kuszą jednak bardzo atrakcyjnym położeniem i niskimi cenami, więc jeśli wybierzemy dobrze – możemy na takim zakupie skorzystać. Czytaj dalej

Działki budowlane w dużych miastach – średnio po 200 – 300 zł od metra

Nawet o 10 procent mogą spaść w tym roku ceny działek pod budownictwo jednorodzinne. Wszystko dlatego, że Polacy niechętnie zabierają się za budowanie domów, a same działki budowlane coraz częściej przegrywają z gruntami rolnymi, które nadają się do przekształcenia. Czytaj dalej

Działki rekreacyjne rosną w cenie

Nieruchomości przeznaczone na rekreację, podobnie jak w przypadku ziemi rolnej, systematycznie zyskują na wartości. Często są poszukiwane przez inwestorów jako dobra lokata kapitału, z myślą o sprzedaży w przyszłości, kiedy po 2016 roku, rynek będzie otwarty na obywateli Unii Europejskiej lub przez tych, którzy planują inwestycje. Czytaj dalej

Działki budowlane najtańsze na ścianie wschodniej, Mazurach i w lubuskim

Nastał dobry czas dla inwestorów poszukujących gruntów pod budowę. Działki są bowiem coraz tańsze. Pomimo prognoz wzrostu cen gruntów, ich ceny utrzymują tendencję spadkową. Póki co nic nie zapowiada, by sytuacja ta miała ulec zmianie.

Czytaj dalej

Grunty pod budowę na celowniku inwestorów. Rośnie popyt i ceny

Deweloperzy zainteresowani programem państwowym Mieszkanie dla Młodych szukają nowych, dobrych gruntów pod budwy, ale popyt nakręcają nie tylko oni. Czytaj dalej

Działki rekreacyjne – ranking cen

Moneta najnowsze ISprawdziliśmy oferty z najbardziej atrakcyjnych przyrodniczo i turystycznie miejsc Polski, czyli z Mazur, Tatr i znad Bałtyku aby uzyskać odpowiedź gdzie jest najdrożej, gdzie najtaniej i jak kształtują się ceny w tych regionach? Okazuje się, że to nad polskim morzem znajdują się najdroższe grunty pod rekreację ze stawkami powyżej 300 zł za metr kwadratowy, jednak najwyższa średnia cenowa jest na Mazurach. 

Działki rekreacyjne cieszą się coraz większą popularnością wśród inwestorów. Wraz ze wzrostem zainteresowania zwiększa się na nie popyt, podobnie jak w przypadku gruntów rolnych. Wynika to z faktu, że wielu nabywców jest to alternatywa wobec działek budowlanych. Wartościowsze są więc te grunty, które dają możliwość przekształcenia i są atrakcyjnie położone. Na zainteresowanie tego typu ziemią ma wpływ również fakt, że już od 2016 roku uwolniony zostanie dla obcokrajowców obrót ziemią w Polsce, co może przełożyć się na wzrost cen. Ale póki co rosną również mimo to. Stawki za działki rekreacyjne i rolne wzrosły tylko w ubiegłym roku o 30 procent. Od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej stawki poszły w górę o 260 procent.

Jak wynika z danych Agencji Nieruchomości Rolnych, w czerwcu tego roku przeciętna cena ziemi w skali całego kraju wynosiła 21308 zł i była wyższa o 15 procent niż przed rokiem w tym samym czasie.

Pod względem stawek na pierwszym miejscu znajduje się województwo Pomorskie. Tutaj za hektar trzeba płacić 26 tys. zł. Jeszcze więcej zapłacimy w kujawsko – pomorskim, gdzie stawka średnia wynosi 28 tys. Małopolska – to nieco ponad 17 tys. Na całkiem podobnym poziomie kształtują się ceny w województwie warmińsko – mazurskim. Wymienione regiony zaliczają się do najbardziej popularnych turystycznie w kraju. Czy jednak ceny działek rekreacyjnych również będą kształtować się w podobnej kolejności?

Obliczając średnią cenową wśród ofert WGN dla każdego z tych regionów okazuje się, że najdroższe działki rekreacyjne są na Mazurach. Najniższe ceny natomiast oferuje województwo małopolskie. Średnio wśród ofert WGN za działkę rekreacyjną trzeba zapłacić w województwie warmińsko – mazurskim blisko 35 zł za metr kwadratowy i nieznacznie mniej na Pomorzu Gdańskim, gdzie średnia cena metra kwadratowego wynosi blisko 33 zł, następne są województwa: kujawsko – pomorskie i zachodniopomorskie z ceną za metr kwadratowy odpowiednio 18,5 i 17,3 złotych. Średnia stawka dla województwa małopolskiego to 14 zł od metra kwadratowego.
Skąd taka rozbieżność cenowa, zwłaszcza między Małopolską a Mazurami gdzie różnica wynosi 100 procent? Wynika to rodzaju ofert gdzie w przypadku Małopolski, tylko jedna ma charakter rekreacyjny. Działka położona jest w atrakcyjnym rejonie wypoczynkowym, stawka wynosi 150 zł za metr kwadratowy i jest to najdroższa oferta dla tego rejonu. Natomiast pozostałe oferty sprzedawane jako działki rekreacyjne to po prostu grunty rolne.

Wśród ofert WGN nad morzem i na Maurach zdecydowanie więcej jest nieruchomości już przystosowanych do rekreacji i położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, co też owocuje wyższymi cenami.

Na Pomorzu ceny za działki budowlane sięgają nawet 350 zł za metr kwadratowy. Właśnie trzeba zapłacić za jedną z działek położoną nad jeziorem, z budynkiem mieszkalnym posiadającym świetlicę dla gości itp. to Wyspa na jeziorze w Borach Tucholskich kosztuje 200 zł za metr kwadratowy. Natomiast cena za inną działkę nad jeziorem, w okolicy miejscowości Orkusz to już 100 zł za metra.. Ale istnieją również oferty jak ta, której stawka wynosi nieco ponad 2 zł od metra kwadratowego, dotyczy ona powierzchni ponad 10 hektarów ziemi rolnej klasy IV i V bez zabudowań, której jedynym przymiotem może być bliskość jeziora.

Na Mazurach nie ma aż takiej rozpiętości cenowej, za to więcej nieruchomości „trzyma” dosyć wysokie stawki. Za grunty nad jeziorami na Pojezierzu Ełckim za metr kwadratowy trzeba zapłacić 50 – 64 z. Przykładem oferty w tym przedziale cenowym jest nieruchomość nad jeziorem Łaśmiady (gmina Malinówka Wielka). Najwięcej za działki rekreacyjne zapłacimy po 86 – 100 zł od metra kwadratowego Przykładem takiej oferty może być w tym regionie malowniczo położony grunt nad jeziorem Dadaj.

Jak wynika z przeglądu ofert najdrożej wyceniane są oczywiście działki uzbrojone i już dostosowane do działalności rekreacyjnej, takie, które posiadają atrakcyjną zabudowę i w atrakcyjnym miejscu. Wysokie ceny charakteryzują też raczej niewielkie działki – o powierzchni do kilku tysięcy metrów kwadratowych. Największe działki, te powyżej 10 ha są sprzedawane po stawkach najniższych, często nawet poniżej 10 zł za metr kwadratowy. Zazwyczaj są to grunty rolne, które dopiero zakupione pod inwestycje mogą być przekształcone, podzielone na mniejsze działki i dostosowane do funkcji rekreacyjnej.

Z powyższej analizy wynika, że najdroższe działki rekreacyjne znajdują się w województwie pomorskim. To też stawki są najbardziej wygórowane. Również biorąc pod uwagę liczbę ofert WGN rynek w tym obszarze nieruchomości jest największy. Na Mazurach, ceny są podobne, z tymże rozpiętość cenowa nie jest jednak aż tak duża. Jak również najdroższe nieruchomości nie osiągają tak wysokiego pułapu, jak w przypadku Pomorza. Według ocen ekspertów rynek działek rekreacyjnych będzie nadal rósł, zarówno pod względem liczby ofert jak i cen. Oprócz wspomnianego wyżej zaplanowanego na 2016 rok uwolnienia handlu ziemią w Polsce, na taki stan rzeczy ma wpływ także fakt, że rynek obrotu ziemią rolną cechuje się dużą stabilizacją i odpornością na spadki koniunktury. Warto podkreślić, że ceny gruntów w Polsce wciąż są zdecydowanie niższe od stawek w innych krajach Unii Europejskiej.

 

Marcin Moneta / Analityk WGN

GDZIE NAJTAŃSZE DZIAŁKI BUDOWLANE

Moneta najnowszeGrunty budowlane tracą na wartości co najmniej od ubiegłego roku. Przeceny sięgają obecnie nawet kilkanaście procent, a mogą w dalszym ciągu spadać. Na dużą różnicę w cenie działki wpływa jej lokalizacja.

Najdroższe działki budowlane znajdują się w większych miastach, natomiast najtańsze działki budowlane znajdziemy w mniejszych miejscowościach. Zdecydowanie najniższe ceny działek budowlanych dotyczą regionów na wschodzie Polski a także województwa lubuskiego.

Eksperci uważają, że obecny czas jest dobrym momentem na budowę własnego domu. Skłaniają do tego spadające ceny materiałów budowlanych, łatwiejszy dostęp do kredytów, możliwość negocjacji stawek za budowę domu z ekipami budowlanymi oraz fakt, że jeszcze tylko do końca 2013 roku będzie można liczyć na częściowy zwrot VATu za materiały budowlane. Według tego, co zapowiedział rząd, od 2014 roku nie będzie już takiej możliwości.

Pomimo tego zainteresowanie gruntami budowlanymi zamiast wzrastać, spada. Analitycy tłumaczą to faktem, że inwestorzy skierowali swoją uwagę bardziej ku gruntom rolnym, głównie te, które mają możliwość przekształcenia.To właśnie te nieruchomości zaczęły zyskiwać w ostatnich czasach na wartości.

Jak się kształtują stawki za działki budowlane?

Jeśli chodzi o ceny działek budowlanych w stolicach województw to najwyższe ceny są w Warszawie. Cena za m2 wynosi tu średnio 800 – 1000 zł . Taniej jest w Krakowie (ok. 600 zł za m2), Wrocławiu (300 – 500 zł za m2), Gdańsku (ok. 500 zł za m2) i Poznaniu (ok. 400 zł za m2). Natomiast najtańsze działki budowlane można kupić w Gorzowie Wielkopolskim  za ok. 50 – 70 zł za m2.

Jak jednak te średnie ceny mają się do ofert zamieszczanych przez osoby sprzedające działki budowlane? Sprawdziliśmy najnowsze ogłoszenia, które zostały zamieszczone w ramach ofert WGN.

Za 500 m2 działki budowlanej w Warszawie na Woli trzeba dać 675 tysięcy złotych, czyli 1300 zł za m2. Lokalizacja gruntu budowlanego w tym przypadku jest atrakcyjna: w części willowej Woli. Działka budowlana jest uzbrojona, z przyłączonymi mediami, a dojazd zapewnia droga asfaltowa. Są tu również warunki zabudowy.

W Krakowie, w cenie 300 zł za m2 kupimy wyposażoną we wszystkie media 900 – metrową działkę budowlaną w lokalizacji Dębniki, na południowo – zachodnich obrzeżach miasta. Ta działka budowlana ma wydane warunki zabudowy pod zabudowę jednorodzinną.

Stawki te, chociaż dotyczą obrzeży miasta, są i tak dużo wyższe od cen ofertowych, które znajdziemy w WGN w przypadku Gorzowa Wielkopolskiego.

Jedną z najnowszych ofert jest działka budowlana usytuowana na peryferiach miasta, w Siedlcach, wyposażona w prąd i wodę. Cena 1000 m2 to jedynie 49 tysięcy złotych, a więc 49 zł za m2.

W Rzeszowie również trafimy na ceny, które w porównaniu do takich lokalizacji jak Kraków czy Wrocław wydają się wręcz atrakcyjne. Za grunt budowlany o powierzchni 1200 m2 sprzedający chce 150 tysięcy złotych. Cena za m2 w tym przypadku wynosi trochę ponad 100 złotych.

Kupując działkę budowlaną należy pamiętać o kilku rzeczach. Najważniejszą kwestią jest uzbrojenie gruntu. Uzbrojona działka budowlana może być nawet o kilkadziesiąt procent droższa od nieuzbrojonej. Uzbrojona działka to taka, która posiada przyłącze do mediów (prąd, woda, gaz, wodociągowe) lub stwarza możliwość doprowadzenia tych mediów. Dlatego właśnie w pierwszej kolejności należy zweryfikować kwestię uzbrojenia działki budowlanej.

W przypadku działki uzbrojonej zdecydowanie szybciej wydane zostanie pozwolenie na budowę domu.

Eksperci szacują, że ceny działek budowlanych będą spadać do końca 2013 roku. Na razie bowiem deweloperzy muszą wyprzedać zapas mieszkań, natomiast liczba rozpoczętych inwestycji w dalszym ciągu sięga około 20 procent na minusie w porównaniu z 2012 rokiem.

 

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN