Ziemia rolna cieszy się ciągle zwiększającym popytem wśród inwestorów. Sytuacja nie zmieniła się także w tym roku, można mówić nawet o wyraźnym wzroście zainteresowania tego typu gruntami. Wynika to z kilku podstawowych faktów: po pierwsze, w czasie kryzysu i ogólnej dekoniunktury, ciągle tańsza od budowlanej, ziemia rolna postrzegana jest przez inwestorów jako atrakcyjna alternatywa, zwłaszcza, jeśli grunty można odrolnić.

Po drugie – część kupujących może dokonywać takich transakcji w celach spekulacyjnych. Już w 2016 roku minie okres ochronny na obrót polską ziemią w Unii Europejskiej, co oznacza, że nieograniczony dostęp do niej będą mieli obcokrajowcy. To z kolei może oznaczać, że ceny zdecydowanie wzrosną. Dość powiedzieć, że wg danych statystycznych od wejścia Polski do Unii Europejskiej stawki za ziemię rolną wzrosły nawet o 260 proc. Jak obecnie kształtują się ceny? Sprawdziliśmy to na przykładzie wybranych województw: mazowieckiego, wielkopolskiego, dolnośląskiego i lubelskiego.

Obecnie – na podstawie danych z Głównego Urzędu Statystycznego – średnia cena hektara ziemi rolnej w Polsce wynosi 25 tys. zł. To oznacza, że w ciągu roku ceny wzrosły o ponad 10 proc. w porównaniu do pierwszego kwartału 2012 roku, mimo, że odnośnie ostatniego kwartału ubiegłego roku stawki spadły o około 4 proc.
Wg analityków spadek cen jest tylko pozorny i krótkotrwały i wynika głównie z tego, że na rynek trafiło więcej ziemi w województwach, gdzie tradycyjnie jest ona tańsza. Jak podaje Agencja Nieruchomości Rolnych dotyczy to województw: zachodniopomorskiego, warmińsko-mazurskiego i podlaskiego, gdzie agencja w I kwartale br. łącznie sprzedała 9400 hektarów średnio po ok. 16 tys. zł za 1 ha. Ponadto w pierwszych trzech miesiącach br. Agencja sprzedała więcej działek o małym areale niż w IV kwartale ub. r., których nabywcami byli właściciele mniejszych gospodarstw. W takich przypadkach ceny za 1 ha są z reguły niższe.
Jak wyglądają średnie stawki za hektar w obrocie prywatnym, w analizowanych przez nas województwach? Na podstawie danych GUS możemy powiedzieć, że z najdroższą ziemią mamy do czynienia w Wielkopolsce, gdzie średnio hektar ziemi kosztuje 35 644 zł. Na drugim miejscu plasuje się województwo dolnośląskie ze średnią ceną 26 490 zł, następnie mazowieckie – 25 800 i stawkę zamyka województwo lubelskie – 19 252 zł.
Przegląd ofert zamieszczonych w ramach Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości pokazuje jednak, że stawki bardzo często zdecydowanie odbiegają od średniej cenowej i są dosyć zróżnicowane.
Dla przykładu: łąka o powierzchni około 0,6 ha (5800 m kw.) w okolicy Sieroszowic kosztuje 13000 zł, co za cały hektar dałoby około 25000. Chodzi o grunt w klasie ŁIV i ŁV. Średnia cena tego rodzaju ziemi dla Wielkopolski to 26000 zł za hektar.
Takie ceny nie są jednak regułą w przypadku gruntów o małym areale. Za półhektarową działkę w rejonie Dębnicy oferent chce 25000 zł. Zaznacza, że grunt ze względu na bliskość lasu może być wykorzystany jako teren rekreacyjny.
Tego typu ziemia zdecydowanie wyceniana jest powyżej średniej rynkowej. Chodzi o grunty atrakcyjnie położone, dające możliwość przekształcenia bądź to pod działki budowlane, bądź rekreację.
Za 45000 zł można kupić 0,5 ha działki w gminie Sośnie. Oferent zaznacza, że teren ma możliwość przekształcenia w zabudowę siedliskową oraz ze względu na bliskość lasu nadaje się pod rekreację. Dodatkowo jest położny blisko miejscowości. Dojazd do Sośni – 10 km.
Z kolei najtańsze grunty rolne o powierzchni powyżej 10 ha trzeba w Wielkopolsce zapłacić około 70000. Tyle kosztuje 10,2 ha ziemi w jednym rozłogu w gminie Kościan (okolice Czempinia). Chodzi o grunty klasy III i IV.
Okazuje się jednak, że wśród ofert niekoniecznie duży areał zyskuje wielkie ceny. Za 195000 zł do kupienia jest 1,5 ha ziemi w gminie Przemęt. Grunt – jak informuje sprzedający – ma już złożony wniosek o przekwalifikowanie na rekreacyjny. Teren leży nad jeziorem i blisko lasu, 8km do Bożkowa. „Bardzo atrakcyjny teren pod względem turystycznym, kilkadziesiąt km tras kajakowych przez połączone jeziora Przemęckiego Parku Krajobrazowego” – informuje oferent.
Bardzo wysoko wyceniane są też grunty niedaleko, bądź w granicach miast. Przykładowo – za teren na obrzeżach Poznania o powierzchni 0,3 ha sprzedający chce aż 276000 zł. Cena 85 zł za metr kwadratowy jest już zbliżona do stawek uzyskiwanych za działki budowlane. Sprzedający informuje, że nieruchomość jest dobrze położona – blisko autostrady A2 i węzła w Krzesinach.
Ile trzeba zapłacić za duży grunt rolny w Wielkopolsce? Za blisko 3,5 mln zł do kupienia jest 115 ha ziemi 50 km od Piły. To daje nieco ponad 30000 zł za hektar. Chodzi o ziemię klasy III i IV.
Na Dolnym Śląsku pół hektara ziemi klasy niskiej (VI) można kupić już za nieco ponad 5000 zł. Na tyle wycenia oferent działkę w miejscowości Parowa.
Zdecydowanie poniżej stawki rynkowej nawet za najgorsze grunty na Dolnym Śląsku (ok. 18000) wycenione zostały też 4 ha w okolicach Góry, na północy regionu. Tam hektar ziemi jest do sprzedaży za 15000 zł.
Podobnie jak w przypadku Wielkopolski, także na Dolnym Śląsku widzimy, że wyższe stawki, niezależenie od powierzchni, uzyskują grunty ciekawiej położne, które dają szansę na działalność budowlaną, bądź rekreacyjną. Dla przykładu: za 35000 zł można kupić 0,3 ha ziemi w miejscowości Gajów,w gminie Radków na pograniczu polsko – czeskim. Oferent zachwala położenie działki: „Uroczo usytuowane – na dobrze nasłonecznionym wzniesieniu, ze wspaniałym widokiem na góry i lasy; bardzo dobre miejsce na wypoczynek, świetna baza wypadowa nad wodę (Zalew i Basen w Radkowie w odległości ok.5km, Basen w Polanicy Zdroju – ok.16km) i w Góry Stołowe (Karłów – ok.15km), na narty (Zieleniec, Czarna Góra, Karłów – narty biegowe) i do stadniny koni oraz do łowiska pstrąga. Bardzo blisko do przejścia granicznego z Czechami (Tłumaczów – Otovice 3km).”
Wysokie stawki uzyskują również te działki, które poza atrakcyjnym położeniem mają też „załatwione” formalności. I tak: 0,44 ha ziemi w okolicach Ludwikowic Kłodzkich, u podnóża góry, ze strumykiem oraz otoczona lasem i z wydanymi warunkami zabudowy na budowę budynku mieszkalnego kosztuje 223000 zł.
Z kolei za 350000 zł można kupić hektar ziemi w uznanych dolnośląskich, górskich kurortach. Na właśnie tyle wyceniono działkę w Dusznikach Zdroju. Jak informuje oferent – grunt ma potencjał inwestycyjny: „w planach zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod hotel lub wyciągi narciarskie.”
Również w tym regionie widzimy prawidłowość, że grunty rolne o dużej powierzchni są zdecydowanie tańsze w przeliczeniu na hektar, niż nieruchomości małe, ale bądź to dające możliwość przekształcenia, bądź bardzo atrakcyjnie położone, zwiększające szanse na inwestycje budowlane czy rekreacyjne.
Jeśli chodzi o średnie i duże grunty – za 13 ha ziemi w gminie Nowa Ruda musimy zapłacić ponad 5 mln zł. Warto zaznaczyć, że podobne a nawet wyższe stawki uzyskują 10 – krotnie mniejsze działki, ale w granicach, albo w bliskim sąsiedztwie Wrocławia. Dla przykładu: za hektar ziemi rolnej w stolicy Dolnego Śląska, na Praczach Odrzańskich, w planach przeznaczonej na rekreację trzeba zapłacić blisko 600000 zł.
Z kolei: 1,7 ha ziemi w Radwanicach, na granicy z Wrocławiem kosztuje 550000 zł. Sprzedający informuje o możliwości wystąpienia o warunki zabudowy. Działka sąsiaduje z budynkami zarówno mieszkalnymi jak i usługowymi.
Na Mazowszu ceny są w równym stopniu zróżnicowane, co w poprzednich lokalizacjach, jednak w większości przebijają średnie cenowe podane przez GUS.. Na 66000 zł wycenił oferent 0,85 ha w gminie Naruszewo. Na działce znajduje się staw o powierzchni 380 m kw.
Z kolei, jeśli chcemy kupić ziemię rolną o klasie średniej, musimy wydać znacznie więcej na rynku wtórnym. Znaczenie ma też oczywiście lokalizacja. Za działkę 0,43 ha oddaloną od centrum Warszawy o około 13 km, w bliskim sąsiedztwie Giełdy Rolnej w Broniszach oferent chce aż 299000 zł.
Na Lubelszczyźnie za hektar ziemi położonej w dobrej lokalizacji, która nadaje się pod działalność gospodarczą trzeba zapłacić 350000 zł. Tak wyceniono grunt w gminie Łabunie, przy trasie tranzytowej Warszawa – Hrebenne. Działka leży przy drodze asfaltowej, w pobliżu zabudowań. Jak informuje sprzedający – teren nadaje się znakomicie pod stację benzynową, motel, restaurację, sklepy itd.
Z kolei, jeśli chodzi o grunty powyżej 10 ha – za milion złotych oferent jest gotowy sprzedać 13 ha ziemi klasy IV. Na bardzo wysoką cenę składa się także dworek o powierzchni 30 m kw., parterowy dom budynek mieszkalny, budynki gospodarcze oraz pozostałe wyposażenie – chodniki, oczko wodne itp.

Podsumowując: analiza ofert sprzedaży ziemi pod szyldem „rolna” udowadnia, że w znikomym stopniu o rzeczywistą działalność rolniczą tu chodzi. Zdecydowanie powyżej średniej za hektar w każdym analizowanym przez nas województwie wyceniane są te działki, które są dobrze położone, dają możliwość przekształcenia i innej niż rolnicza działalności. Mają warunki zabudowy, są w trakcie uzyskiwania takich warunków bądź też w planach przewidziano przeznaczenie inne niż rolnicze. Liczą się więc grunty blisko dróg, z dobrym dostępem do mediów, z warunkami zabudowy, w sąsiedztwie budynków mieszkalnych i usługowych, atrakcyjnie położone – wśród zabytków przyrody, bądź na terenach lub w ścisłym sąsiedztwie dużych miast. Takie grunty rolne są traktowane jako alternatywa dla działek budowlanych, rekreacyjnych czy też przeznaczonych pod działalność gospodarczą.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN