Grunty inwestycyjne na sprzedaż w największych polskich miastach

Grunty inwestycyjne na sprzedaż w Polsce w 2020 roku, podobnie jak cały rynek nieruchomości komercyjnych, odnotowały wyraźny spadek wskaźników zainteresowania. Wolumen sprzedaży nieruchomości inwestycyjnych przeznaczonych pod logistykę i magazyny za to znacząco się zwiększył w porównaniu z 2019 rokiem.

Grunty inwestycyjne na sprzedaż – rekord sprzedaży na rynku magazynowym

Grunty inwestycyjne na sprzedaż w ostatniej dekadzie zyskały dużą grupę inwestorów. Na rynku magazynowym w Polsce do najaktywniejszych inwestorów należą duże międzynarodowe koncerny (takie jak Goodman i Panattoni) oraz duże fundusze inwestycyjne, w tym coraz bardziej zainteresowane Polską fundusze azjatyckie, które dostrzegają duży potencjał w kształtowaniu się tak zwanego Nowego Jedwabnego Szlaku. Przed 2020 rokiem systematycznie wzrastała m.in. liczba połączeń kolejowych między Polską a Chinami, których celem jest w szczególności spedycja towarów.

Według raportu firmy doradczej Savills, wolumen sprzedażowy nieruchomości inwestycyjnych w Polsce w 2020 roku wyniósł 5,29 mld euro, co dało spadek o 32% w porównaniu do poprzedniego roku – a jednocześnie wolumen sprzedaży nieruchomości magazynowych stanowił niemal połowę wszystkich inwestycji komercyjnych i wyniósł 2,61 mld euro, czyli 65% więcej niż rok wcześniej.

Rekord sprzedażowy na rynku magazynowym jest z jednej strony efektem wieloletniej już obecności zagranicznych inwestorów w Polsce, którzy zbudowali duże portfele inwestycji komercyjnych; z drugiej – częściowo stanowi odpowiedź na konsekwencje pandemii koronawirusa, w związku z którą duża część krajów wprowadziła ograniczenia w życiu gospodarczym i społecznym, co znalazło przełożenie na znaczny wzrost zainteresowania usługami typu e-commerce w odpowiedzi na czasowe zamknięcie galerii handlowych i sporej części stacjonarnych sklepów i punktów usług.

Wśród najbardziej spektakularnych wydarzeń na rynku magazynowym w naszym kraju w 2020 roku wymienia się przejęcie portfela nieruchomości grupy Goodman w Europie Środkowo-Wschodniej przez GLP – cena sprzedaży wyniosła 1 mld euro – oraz aktywność azjatyckiego inwestora, firmy Kajima Properties, która jest częścią japońskiej Kajima Corporation – wykonawcy projektów budowlanych; Kajima nabyła parki logistyczne od Panattoni, m.in. dwa położone pod Łodzią o łącznej powierzchni prawie 145 tysięcy metrów kwadratowych.

Warszawa – konkurencja dla Europy

Według aktualnych danych stołeczny rynek nieruchomości inwestycyjnych wciąż jest polskim liderem pod względem poziomu cenowego, niemniej eksperci zwracają uwagę na fakt, że Warszawa pozostaje niezwykle konkurencyjna na tle innych europejskich miast. Według danych zebranych przez Axi Immo, najdroższa w Polsce lokalizacja gruntowa – Warszawa-Miasto, jest 5,5 razy tańsza od Londynu i 2,7 razy tańsza niż Monachium. Uśrednione dane mówią o cenach gruntów inwestycyjnych na poziomie 450-650 zł za metr kwadratowy w obrębie miasta. Eksperci zwracają uwagę w porównaniach do innych europejskich metropolii na krótszy czas niezbędny do uzyskania decyzji środowiskowych oraz pozwolenia na budowę (szacowany czas wynosi 12-18 miesięcy, podczas gdy w droższych europejskich miastach uzyskanie pozwoleń może przekroczyć 24 miesiące).

Stołeczna lokalizacja wydaje się wyjątkowo atrakcyjna dla inwestorów – sprzedający grunty inwestycyjne przeznaczone m.in. pod budowę magazynów lub przedsięwzięcia typu mixed-use wyceniają je nawet na kwoty przekraczające 1000 zł netto za metr kwadratowy (przykładem może być oferowany na sprzedaż grunt o powierzchni 3 hektarów w pobliżu terminala cargo portu lotniczego Warszawa-Okęcie).

Należy pamiętać jednocześnie o tym, że w stolicy stopy kapitalizacji w przypadku nieruchomości inwestycyjnych są nieco niższe niż w miastach regionalnych. Dane historyczne z lat 2019-2020 mówią o stopach kapitalizacji, w zależności od segmentu rynku, wynoszących w stolicy od 4,25% do 5,5%. Stopy kapitalizacji w Warszawie pozostają i tak na wyższym poziomie niż w Paryżu, gdzie stopy kapitalizacji wynoszą dwa razy mniej, czy w Monachium, gdzie stopy kapitalizacji spadły poniżej 3%. W polskich miastach regionalnych stopy kapitalizacji na rynku nieruchomości inwestycyjnych są wyższe niż w Warszawie nawet o 1-2%.

Miasta regionalne

Grunty inwestycyjne w pozostałych dużych polskich ośrodkach miejskich i aglomeracjach osiągają ceny sporo niższe niż na stołecznym rynku nieruchomości komercyjnych, niemniej wskaźniki cenowe są mocno zróżnicowane i uzależnione od lokalizacji, uwarunkowań technicznych i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Uśrednione dane dotyczące cen gruntów inwestycyjnych przeznaczonych pod magazyny w Krakowie mówią o wartościach w przedziale 400-450 złotych za metr kwadratowy. Na trzecim miejscu na krajowym rynku szacowana jest wartość gruntów we Wrocławiu – według raportu Axi Immo ceny gruntów pod budowę magazynów mieszczą się w granicach 180-300 złotych za metr kwadratowy, przy czym najwyższe ceny osiągają grunty położone blisko węzłów autostrad i dróg ekspresowych; niemniej szacowana wartość gruntów w niektórych lokalizacjach może wynosić w stolicy Dolnego Śląska więcej i dochodzić do poziomu 400-450 złotych za metr kwadratowy.

W pozostałych ośrodkach ceny gruntów wahają się między 100 a 200 złotych za metr kwadratowy. Bazy transakcyjne z ostatnich 3 lat są jednak bardzo zróżnicowane i rozbieżne. W analizach i raportach dotyczących magazynów i gruntów przeznaczonych pod magazyny i logistykę najczęściej ujmuje się od sześciu do ośmiu regionalnych ośrodków lub obszarów: przede wszystkim Kraków, Wrocław (Dolny Śląsk), Poznań, Trójmiasto, Łódź (Polska Centralna), Katowice (GOP), a także Szczecin oraz łącznie Toruń i Bydgoszcz.

Na tle innych obszarów, należałoby wyróżnić duży potencjał Górnego Śląska i Aglomeracji Śląskiej (Górnośląski Obszar Przemysłowy) – takie czynniki jak bliskość głównych węzłów komunikacyjnych, szczególnie dróg ekspresowych i autostrad, oraz strategiczne położenie przy trasie międzynarodowej E40, która jest najdłuższą europejską trasą, liczy około 8500 kilometrów i biegnie z Kazachstanu (przy granicy z Chinami) poprzez m.in. Kijów, Kraków, Katowice, Wrocław, Kolonię, Brukselę i prowadzi do Calais we Francji. Kolejnym czynnikiem, który wpływa na atrakcyjność górnośląskich terenów inwestycyjnych, jest duży portfel nieruchomości typu Brownfield (zdegradowanych obszarów zabudowanych) w posiadaniu np. spółek restrukturyzacyjnych kopalń. Na Górnym Śląsku ogłaszana jest sprzedaż tego typu nieruchomości najczęściej w drodze przetargu.

Grunty inwestycyjne na sprzedaż – rokowania po ustaniu pandemii

Grunty inwestycyjne na sprzedaż w segmencie magazynów i parków logistycznych mają szansę na duży i dynamiczny rozwój. Jednym z aspektów, który może wpłynąć na rozwój tego segmentu rynku nieruchomości, jest zmiana przyzwyczajeń konsumentów i wzrost zapotrzebowania na usługi e-commerce. Jednocześnie warto pamiętać, że polskie centra i parki logistyczne mają dla inwestorów strategiczne znaczenie – przede wszystkim w kwestiach związanych ze spedycją i transportem międzynarodowym w obszarze Europy Środkowo-Wschodniej. Dodatkowo dla inwestorów z Azji Polska pozostaje „oknem” na Europę i ważnym przystankiem w dalszej dystrybucji towarów, a jak już pokazał przykład fabryki LG Chem w podwrocławskich Biskupicach Podgórnych, również atrakcyjnym miejscem dla nowych zakładów produkcyjnych o znaczeniu ponadlokalnym i międzynarodowym.

Innym ważnym aspektem polskiego rynku nieruchomości w segmencie magazynów jest wzmożone zainteresowanie dużych koncernów i funduszy inwestycyjnych – zarówno zachodnich, jak i wywodzących się z Azji (m.in. z Chin, Singapuru czy Japonii). Można się spodziewać, że także rozszerzenie obecności grupy Amazon w Polsce o sklep internetowy Amazon.pl może dodatkowo zwiększyć zapotrzebowanie firmy na inwestycje w parki logistyczne i magazyny w formule BTS.

Według danych zebranych przez ekspertów rynku magazynowego, na koniec 2019 roku 50% nowo realizowanej powierzchni magazynowej w fazie budowy nie miało zabezpieczonego najmu. Z końcem 2020 roku odsetek niewynajętej powierzchni magazynowej w fazie budowy zmniejszył się do poziomu 26%. Ocena inwestycji w nieruchomości o przeznaczeniu magazynowo-produkcyjnym wypada wyjątkowo korzystnie.

Jarosław Wójtowicz
Główny analityk WGN

Print Friendly, PDF & Email