Najczęściej poszukiwanymi lokalizacjami na powierzchnie magazynowe są niezmiennie okolice pięciu głównych rynków magazynowych (Warszawa, Wrocław, Poznań, Dolny Śląsk i Polska Centralna). Szczególnym zainteresowaniem cieszą się grunty zlokalizowane w obrębie miast lub niedaleko ich granic administracyjnych, na których możliwa jest budowa magazynów obsługujących dynamicznie rozwijającą się logistykę miejską. Niestety dostępność działek miejskich jest dzisiaj główną bolączką deweloperów, ze względu na atrakcyjność takich terenów dla różnych sektorów rynku nieruchomości.
Skutkiem utrzymującego się od wielu miesięcy na wysokim poziomie popytu na powierzchnie magazynowe jest rosnące zapotrzebowanie na grunty inwestycyjne przeznaczone pod budowę magazynów. W efekcie ceny działek przemysłowo-logistycznych rosną skokowo w ostatnim czasie. Nie odstrasza to jednak inwestorów, którzy cały czas poszukują najlepszych lokalizacji dla swoich biznesów w Polsce. Jednym z głównych wyzwań jest znalezienie i pozyskanie terenów inwestycyjnych na najatrakcyjniejszych obszarach.
Silna presja ze strony rynku mieszkaniowego szczególnie przyczynia się do windowania cen gruntów w największych miastach i ich najbliższych okolicach. Postępująca urbanizacja w znaczący sposób ogranicza zasoby dostępnych gruntów inwestycyjnych, co powoduje wzrost wartości nieruchomości na najbardziej poszukiwanych obszarach. W ostatnich latach pojawił się również wzmożony popyt na centra przetwarzania danych, które często konkurują o podobne lokalizacje z magazynami, co także przyczynia się do wzrostu cen terenów przemysłowych, szczególnie w rejonie Warszawy i okolic.
W oczekiwaniu na nowe tereny inwestycyjne
– Dla gruntów magazynowych zlokalizowanych poza granicami miast kluczowy jest dostęp do głównych szlaków komunikacyjnych i odległość od węzłów drogowych. Odpowiednia infrastruktura bez wątpienia pobudza rozwój sektora transportu i logistyki, dlatego deweloperzy z uwagą przyglądają się postępom w rozbudowie krajowej sieci dróg, poszukując otwierających się nowych rynków, a tym samym nowych możliwości inwestycyjnych. Najbardziej wyczekiwane usprawnienia drogowe, a jednocześnie szanse na rozwój lokalizacji logistycznych to autostrada A1 w województwie łódzkim, droga ekspresowa S14, czyli zachodnia obwodnica Łodzi, droga ekspresowa S19 na Lubelszczyźnie i Podkarpaciu oraz droga ekspresowa S7 na Mazowszu. – mówi Agnieszka Szmidt, Analityk w Hines Polska Sp. z o.o.
Ryzyko dodatkowych nakładów i czasu
– Na finalną cenę, jaką inwestor jest gotowy zapłacić za nieruchomość, ma wpływ nie tylko lokalizacja, ale również stopień przygotowania techniczno-prawnego danego gruntu. Deweloperzy logistyczni często mierzą się dziś z ryzykiem planistycznym na obszarach, dla których nie uchwalono miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Konieczność uzyskania wymaganych w takiej sytuacji decyzji i pozwoleń znacząco wydłuża proces inwestycyjny oraz wpływa na związane z nim koszty. – dodaje Agnieszka Szmidt.
Znalezienie nieruchomości spełniającej określone parametry często wiąże się także z koniecznością połączenia kilku sąsiadujących działek nabywanych od prywatnych właścicieli. Pozwala to uzyskać odpowiednią szerokość terenu inwestycyjnego, wystarczającą do pomieszczenia budynku oraz obsługującej go infrastruktury. Z taką sytuacją spotykamy się nierzadko na obszarach rolnych, gdzie działki często przybierają formę długich, wąskich pasów ziemi. Co więcej grunty przemysłowe, w szczególności te zlokalizowane poza miastami, często wymagają dodatkowych nakładów finansowych na infrastrukturę czy budowę dróg dojazdowych.
Zmiany, jakie przyniesie przyszłość
– Obecnie w Polsce znajduje się rekordowa ilość powierzchni magazynowej w budowie. Mimo to apetyt na nowe inwestycje w tym sektorze nie słabnie. Przy coraz bardziej ograniczonej podaży działek w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, wzrost cen za grunty logistyczne wydaje się nieunikniony. Wysokie ceny ziemi na obszarach miejskich oraz automatyzacja procesów magazynowych, pozwalająca na ograniczenie liczby pracowników, zapewne wyprowadzą w przyszłości część inwestycji logistycznych dalej od dużych miast i głównych rynków. – podsumowuje Agnieszka Szmidt.
źródło: terenyinwestycyjne.info