Jakie działki będą cieszyły się największym zainteresowaniem w 2021r.

Zwycięzców pandemii na rynku gruntów mamy dwóch: magazyny i mieszkaniówkę. W 2021 roku działki pod te projekty będą cieszyły się największym zainteresowaniem ze strony inwestorów.

Popyt na grunty inwestycyjne wciąż jest bardzo duży. Działki poszukiwane są głównie pod inwestycje magazynowe, mieszkaniowe oraz nieduże projekty handlowe typu retail park. Atrakcyjnymi parcelami na terenie największych miast nadal zainteresowani są deweloperzy mieszkaniowi, w tym również firmy z rozbudowanymi bankami ziemi. Pojawiają się też zapytania od funduszy inwestycyjnych, głównie z Dalekiego Wschodu i Południowej Afryki. – mówi Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest .

Duża ilość transakcji już w pierwszych miesiącach 2021 roku sugeruje, że to może być udany rok pod względem transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych.

Grunty pod mieszkaniówkę jak świeże bułeczki

Chociaż początek pandemii spotkał się z dużą niepewnością na rynku mieszkaniowym, zaś w II kwartale 2020 roku większość deweloperów zaliczyła znaczące spadki sprzedaży, to druga połowa roku okazała się ekscytująca dla deweloperów. Niskie stopy procentowe, poluzowanie obostrzeń związanych z kredytami hipotecznymi oraz brak alternatyw dla lokowania kapitału spowodowały, że mieszkania schodziły jak świeże bułeczki. Dodatkowo praca i nauka zdalna zaowocowała tym, że część rodzin stanęła przed koniecznością powiększenia zajmowanego metrażu. To wszystko sprawiło, że deweloperzy nie mogli narzekać na problemy z popytem.

Jednocześnie przedłużające się m.in. z powodu pandemii procedury administracyjne powodują, że np. na warszawskim rynku zaczęło brakować mieszkań. To sprawia, że również w 2021 roku nie zabraknie chętnych na nowe lokale, mimo ciągłego wzrostu cen.

Silne odbicie w zakresie wyników sprzedaży mieszkań w drugiej połowie roku, wspierało decyzje deweloperów o rozpoczynaniu kolejnych projektów mieszkaniowych, a puste banki ziemi skłaniały do dokonywania zakupu gruntów. – wskazuje Joanna Kieszczyńska, dyrektor w Dziale Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu JLL.

Jak wylicza JLL, za grunt w Warszawie trzeba zapłacić 2 tyś. zł za mkw. i wzwyż w lokalizacjach typowych dla inwestycji z segmentu popularnego. Deweloperzy planujący nieruchomości premium w prestiżowych dzielnicach takich jak Powiśle, Śródmieście czy Górny Mokotów zapłacą nawet ponad 5 tyś. zł za mkw. W największych miastach regionalnych średnie ceny transakcyjne w relacji do PUM były notowane na poziomie 700 – 2000 zł.

Niska podaż oraz rosnące ceny gruntów, w szczególności odczuwalne w przypadku sześciu największych rynków będą sprzyjać ekspansji deweloperów w nowych lokalizacjach. Spodziewamy się też dalszego wzrostu cen gruntów mieszkaniowych oraz ostrej rywalizacji między deweloperami w prywatnych procesach zakupowych i miejskich przetargach. – podsumowuje Joanna Kieszczyńska.

Deweloperzy poszukują działek pozwalających na ulokowanie dużego osiedla, dobrze skomunikowanych z centrum miasta. Zwracają również uwagę na uregulowaną sytuację prawną oraz plany zagospodarowania.

Z braku takich gruntów interesują się także trudniejszymi parcelami, które wymagają dłuższego przygotowania do budowy, czy realizacji dodatkowej infrastruktury. Biorą też pod uwagę tereny poprzemysłowe, gdzie stoją budynki do wyburzenia, pod warunkiem że są atrakcyjnie zlokalizowane. – mówi Agata Karolina Lasota.

Na wzrost zainteresowania gruntami będzie miał też wpływ coraz bardziej dynamiczny rozwój rynku najmu instytucjonalnego. Pod koniec 2020 roku na rynek wkroczyła szwedzka firma Heimstaden Bostad, która kupiła od Eiffage dwa projekty w Warszawie za 65 mln euro, a następnie na początku 2021 roku trzy kolejne od Marvipolu za 380,9 mln zł.

Tereny pod magazyny poszukiwane blisko miast

Rynek magazynowy od kilku lat radzi sobie wyjątkowo dobrze, ale to właśnie dzięki pandemii nabrał rozpędu. Jest to związane z naturalnym przyśpieszeniem e-commerce, a także rozwojem tzw. nearshoringu, czyli przeniesieniu części produkcji i magazynów z Azji do bliskiej zagranicy, tak aby w przypadku przerwania łańcuchów dostaw kraje Europy Zachodniej miały magazyny ulokowane w pobliżu swoich granic. Polska staje się również coraz atrakcyjniejszą lokalizacją pod centra danych.

Zainteresowanie gruntami magazynowymi było w ubiegłym roku napędzane m.in. przez dynamiczny rozwój e-commerce, który bezpośrednio przekłada się na zwiększony popyt na powierzchnie i tereny przemysłowo-logistyczne. Z drugiej strony, na rynku można było zaobserwować wzrost ostrożności deweloperów i znaczący spadek udziału inwestycji budowanych spekulacyjnie. Mają na to wpływ m.in. wydłużające się procesy decyzyjne co do zakupu działek poprzez pogłębienie analiz techniczno-komercyjnych oraz trudności w przeprowadzaniu niezbędnych dla inwestycji procedur administracyjnych. – zwraca uwagę Tomasz Olszewski, dyrektor Działu Powierzchni Magazynowo – Przemysłowych w Europie Środkowo-Wschodniej, JLL

Zgodnie z danymi firmy Axi Immo, pod względem kosztów stolica nadal wyprzedza pozostałe rynki. Średnia cena działki na terenie miasta oscyluje w granicach 450-650 zł/mkw. W II strefie Warszawy tj. Pruszkowie, Nadarzynie ceny maleją do 250-350 zł/mkw., zaś w III strefie Warszawy np. w Błoniu, Sochaczewie czy Teresinie deweloperzy zapłacą do 100 zł/mkw.

Drugie miejsce na podium zajmuje Kraków z wywoławczymi cenami 400-450 zł za mkw. gruntu inwestycyjnego. Miejsce trzecie zajął Wrocław ze stawkami 180-300 zł/mkw. (najdrożej kosztują działki przy autostradzie). Na pozostałych rynkach koszty za najlepsze grunty wahają się od 100 do 200 zł/mkw.

Na cenę działki składa się zainteresowanie kupujących oraz przygotowanie techniczno-prawnego danej lokalizacji, w tym położenie względem szlaków komunikacyjnych, podłączenie mediów oraz miejscowy plan zagospodarowania. Czy jest szansa na spadek cen pod obiekty magazynowe?

Postępujący rozwój sektora logistyki, w tym w szczególności rynku e-commerce, będzie nadal generować rosnący popyt przy coraz bardziej ograniczonej podaży gruntów w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, co utrzyma wzrost i tak już wysokich cen transakcyjnych – mówi uważa Tomasz Olszewski.

Gwałtowny rozwój rynku magazynowego spowodował, że w większości hubów logistyczno-produkcyjnych, takich jak np. Bielany Wrocławskie, Stryków, Warszawa, Komorniki czy Kraków Rybitwy, dostępność atrakcyjnych terenów inwestycyjnych jest wysoce ograniczona. Z uwagi na brak działek typu greenfield, rośnie zatem zainteresowanie poprzemysłowymi działkami typu brownfield, zwłaszcza w większych miastach, ze względu na ich atrakcyjność dla e-commerce.

Inwestorzy postrzegają inwestycje w grunty jako obiecującą lokatę kapitału, bowiem z biegiem lat i coraz niższą podażą atrakcyjnych działek będą one zyskiwać na wartości. Ta perspektywa sprawia, że rośnie zainteresowanie terenami wymagającymi dłuższego przygotowania prawnego, technicznego czy też administracyjnego, które po uregulowaniu tych kwestii staną się jeszcze bardziej atrakcyjne dla potencjalnych kupców. – uważa Emil Domeracki, dyrektor Działu Gruntów Inwestycyjnych w Colliers.

Jednocześnie inwestorzy będą rozważać lokalizacje coraz dalej od głównych rynków. Kolejne lokalizacje zyskują na atrakcyjności dzięki rozbudowie istniejącej infrastruktury drogowej.

Najnowszymi przykładami są takie ośrodki jak Stary Konik czy Mińsk Mazowiecki, które zyskały na uruchomieniu autostrady A2 na wschód od Warszawy. Z kolei pojawienie się Częstochowy na magazynowej mapie Polski to skutek wydłużenia autostrady A1. – wyjaśnia Tomasz Oborski, dyrektor Działu Gruntów, Axi Immo.

źródło: TerenyInwestycyjne.info