2021 r. okazuje się być rekordowym rokiem pod względem wolumenu transakcji na polskim rynku terenów inwestycyjnych. Szacujemy, że na koniec roku ten wolumen może wynieść nawet 8 mld zł. To o ponad 3 mld zł więcej niż w najlepszych dotychczas latach 2017-2019.
Od ponad 20 lat nie obserwowaliśmy tak wzmożonej liczby transakcji, jaka ma miejsce od początku 2021 r. Po 2020 r., kiedy to pandemia spowodowała zamrożenie rynków transakcyjnych, aktywność inwestorów gwałtownie wzrosła i prawdopodobnie utrzyma się również w 2022 r.
Duża aktywność w regionach
Warszawa nadal pozostaje głównym obszarem zainteresowania inwestorów, jednak zmaga się z deficytem gruntów zarówno pod projekty mieszkaniowe, jak i komercyjne. Zyskują na tym miasta regionalne, co potwierdza liczba odnotowanych w tym roku transakcji.
– Pierwsze półrocze upłynęło pod znakiem ogromnego, gotówkowego zaangażowania inwestorów w tereny inwestycyjne. Duża konkurencja sprawia, że normą stają się zakupy gruntów za ponad 150, 200, czy nawet 300 mln zł. Przykładem tego typu inwestycji jest m.in. nabycie gruntu w Poznaniu przez krakowskiego dewelopera za ponad 200 mln zł czy sprzedaż intratnej działki we Wrocławiu przy al. Jana Pawła II przez KHGM TFI S.A., która jest pierwszą transakcją w obrocie gruntem biurowym w Polsce od momentu wybuchu pandemii oraz największą transakcją w regionie w 2021 r. Do najdynamiczniej rozwijających się rynków regionalnych można zaliczyć także Trójmiasto i Kraków. – mówi Emil Domeracki, dyrektor działu gruntów inwestycyjnych w Colliers.
Grunty na wyczerpaniu
– Niewystarczająca podaż atrakcyjnych działek sprawia, że inwestorzy zaczynają myśleć o terenach inwestycyjnych w sposób nieszablonowy, analizując je pod kątem potencjalnego przeznaczenia i dokonując mariaży gruntów. Coraz częściej pod uwagę brany jest zakup starych budynków – pod rewitalizację lub konwersję ich funkcji w przyszłości. Przykładem jest powstała w latach 90. inwestycja Empark na warszawskim Mokotowie, gdzie na miejscu 4 z 9 budynków powstanie projekt mixed-use z budynkami mieszkalnymi, obiektami biurowymi i handlowymi a także PRS-ami. Do spektakularnych transakcji w tym zakresie należy również sprzedaż działki wraz z niedokończonym budynkiem biurowym należącej do EuropolGaz S.A. na warszawskich Bielanach, którą nabył ogólnopolski podmiot giełdowy realizujący projekty mieszkaniowe wielorodzinne. – mówi Emil Domeracki.
W ostatnich latach obserwujemy także proces „wypychania” tkanki postindustrialnej z centrów miast. Stare zakłady są zastępowane przez nowoczesne, wielofunkcyjne projekty, czego przykładem jest projekt mieszkaniowy powstający w dawnych Zakładach Przemysłu Cukierniczego na warszawskiej Pradze czy na pofabrycznych terenach na Kamionku, sprzedanych za ponad 108 mln zł. Podobny scenariusz będzie realizowany również w krakowskich Bieńczycach, gdzie za ponad 80 mln zł sprzedane zostały tereny przemysłowe, które docelowo mają być skonwertowane na projekt mieszkaniowy wielorodzinny. W tych transakcjach sprzedających także reprezentował Colliers. Funkcję mixed-use prawdopodobnie zyskają również poprzemysłowe tereny FSO Warszawa Żerań – jedna z większych transakcji w 2021 r. na polskim rynku, bez udziału firmy doradczej.
Rynek mieszkaniowy króluje, goni go logistyka
– Największa aktywność inwestorska w dalszym ciągu dotyczy rynku mieszkaniowego wielorodzinnego – blisko 70% obrotu gruntami stanowią tego typu projekty. W 2021 r. odnotowana została największa transakcja realizowana w trybie specustawy mieszkaniowej w Polsce, czyli sprzedaż gruntu na warszawskim Mokotowie za ponad 221 mln zł z udziałem Colliers. Jedną z większych transakcji o wartości przekraczającej 260 mln zł, w której również uczestniczyliśmy jako doradca, była sprzedaż terenów w Wilanowie pod projekt mixed-use. – mówi Emil Domeracki.
Na drugim miejscu pod względem zainteresowania inwestorów jest sektor logistyczny, który odnotował blisko dwukrotny wzrost udziału w rynku, dochodzący do nawet 25% – to ponad 60 indywidualnych transakcji. Do największych, w których Colliers doradzał, należą sprzedaż 5ha działki pod projekt logistyczny przy Węźle Pruszków, sprzedaż gruntu w Radzyminie, a także w okolicy ul. Chełmżyńskiej w Warszawie.
Odkryciem ostatnich lat jest rynek PRS, który od końca 2020 r. przeżywa prawdziwy rozkwit, głównie za sprawą dobrej koniunktury, niskich stóp procentowych, dużej dynamiki i otwartości rynku inwestycyjnego. W 2021 r. odnotowaliśmy kilka dużych transakcji m.in. sprzedaż gruntu przez BaseCamp Student w Łodzi przy ul. Rembielińskiego i we Wrocławiu przy ul. Sienkiewicza 18/22. Obie działki zostały zakupione przez fundusze realizujące projekty PRS. Jedną z najbardziej spektakularnych transakcji w tym sektorze jest również sprzedaż gruntów PepsiCo przy ul. Zamoyskiego na warszawskiej Pradze, gdzie został pobity historyczny rekord wartości – ponad 3,5 tys. zł do metra PUM-u (powierzchni użytkowej mieszkania).
Zakończenie roku z przytupem
Choć do końca roku został raptem miesiąc, rynek terenów inwestycyjnych wciąż szykuje się na zamknięcie kilku dużych transakcji mieszkaniowych, jak na warszawskim Bemowie, czy w miastach regionalnych – w Poznaniu na Jeżycach i na łódzkich Bałutach.
– Wyciągając wnioski z rozmów z inwestorami oraz biorąc pod uwagę budżety przygotowywane przez nich na następny rok, możemy być pewni, że także 2022 r. będzie obfitował w liczne i intratne transakcje. – podsumowuje Domeracki.
źródło: mat. prasowe
