Działek gruntowych na polskim rynku jest sporo. Inwestorzy teoretycznie mają więc w czym wybierać. Należy jednak pamiętać, że nie na każdej działce możemy zrealizować dowolną inwestycję.
Polski rynek nieruchomości jest bogaty w różnorodne działki na sprzedaż. Każdy inwestor, niezależnie od tego, co chce budować, powinien znać klasyfikację działek w Polsce.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – MPZP
Za skrótem MPZP kryje się nazwa „miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego”, potocznie nazywanym również „planem miejscowym”. Jest to rodzaj dokumentu (a dokładniej mówiąc akt prawa miejscowego), który określa rodzaje działek.
MPZP przyjmowany jest w formie uchwały rady gminy. Dokument ten określa, jakie dany grunt ma przeznaczenie, jakie są warunki jego zagospodarowania i zabudowy. Co istotne, w MPZP określa się również rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ogłaszany przez wojewodę w wojewódzkim dzienniku urzędowym.
Działki gruntowe – rodzaje
W Polsce wyróżnić można kilka podstawowych rodzajów działek gruntowych. Ich przeznaczenie jasno określone jest w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków.
– Działki budowlane
Działki budowlane są nieruchomościami gruntowymi, które w MPZP przeznaczone są na cele budowlane. Cechami charakteryzującymi ten rodzaj gruntów są – jak pisaliśmy m.in. wcześniej – powierzchnia, kształt, posiadanie dostępu do drogi publicznej, infrastruktura techniczna. Cechy gruntów budowlanych muszą spełniać wymogi realizacji obiektów budowlanych, które wynikają z odrębnych przepisów.
– Działki rolne
Grunty rolne posiadają ścisłą definicję wynikającą z ustawy – art. 1 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym jasno określa, że grunty rolne to takie działki, które są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Wyłączenie od tej zasady stanowią grunty zajęte na poczet prowadzenia działalności gospodarczej o innym charakterze, niż rolniczej.
W przypadku, gdybyśmy chcieli zabudować grunty rolne, musielibyśmy wyłączyć te grunty z produkcji rolnej.
– Działki rekreacyjne
Działki rekreacyjne posiadają swoje umiejscowienie w MPZP, czyli miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, kiedy gmina, na terenie której znajduje się interesująca nas działka rekreacyjna, posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to wówczas w MPZP powinny znajdować się informacje odnośnie warunków zabudowy takiej działki rekreacyjnej.
Najczęściej pod pojęciem działek rekreacyjnych kryją się ROD-y, czyli miejskie rodzinne ogródki działkowe. Na działkach tych istnieje możliwość budowania niewielkich budynków o charakterze mieszkaniowym, które służyć mają w celu czasowego wypoczynku sezonowego.
– Działki inwestycyjne
Działki pod inwestycje noszą również nazwę działek przemysłowych, ponieważ w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki inwestycyjne przeznaczone są na cele inwestycyjno-przemysłowe.
Ich cechą charakterystyczną jest to, że często znajdują się w odległych od dużych aglomeracji miejskich lokalizacjach.
– Działki siedliskowe
Właścicielami działek siedliskowych są osoby, które posiadają pełne prawo do wykonywania zawodu rolnika.
W przypadku gruntów siedliskowych ich powierzchnia ma bardzo duże znaczenie. Jeśli bowiem działka siedliskowa, na które chcemy rozpocząć budowę ma mniejszą powierzchnię od tej, która określona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, otrzymanie pozwolenia na budowę jest mało prawdopodobne. Jeżeli natomiast gmina, na terenie której znajduje się dana działka siedliskowa, nie posiada miejscowego planu, możemy indywidualnie starać się o uzyskanie warunków zabudowy dla działki siedliskowej. Warunki zabudowy uzyskać można jednak wyłącznie w sytuacji, kiedy działka ta spełnia określone warunki. Przede wszystkim musi ona posiadać uzbrojenie terenu oraz dostęp do drogi publicznej. Działka z nią sąsiadująca musi być ponadto zabudowana.
Istnieje jednak odstępstwo od tych wymogów, a zależy ono od wspomnianej wcześniej wielkości działki siedliskowej. Jeśli bowiem wielkość gospodarstwa rolnego, które wiąże się z inwestycja na tej działce, jest większa od średniej powierzchni gospodarstwa rolnego dla tej gminy, to z wymogów tych będziemy zwolnieni. Zwolnienia takiego dokonuje się na mocy uchwały rady gminy.
– Działki leśne
Ustawa z dnia 29 września 1991 r. o lasach oraz Ustawa z dnia 30 października 2002 r. o podatku leśnym jasno definiują pojęcie działki leśnej. Zgodnie z ustawą, lasem nazywane są grunty leśne, które w ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowane są jako lasy.
Uzyskanie zgody na rozpoczęcie inwestycji na terenie działki leśnej nie jest wcale prostą sprawą. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych jasno podkreśla bowiem, że ochrona gruntów leśnych polega przede wszystkim na ograniczaniu ich przeznaczania na cele nieleśne.
Lasy mogą być przeznaczane na inne cele inwestycyjne, jednak zgodę w tym celu musi wydać właściwy organ. Ponadto możliwe jest to w nielicznych, uzasadnionych przypadkach.
Klasyfikacja działek gruntowych – podsumowanie
Każdy rodzaj gruntów rolnych posiada nieco odmienne warunki oraz inne cele zabudowy. Decydując się na konkretną inwestycję powinniśmy zapoznać się w pierwszej kolejności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Magdalena Paluch
Redaktor naczelna Komercja24.pl
