Wbrew pozorom ceny ziemi rolnej po wejściu w życie ustawy ograniczającej jej obrót wcale nie runęły na łeb na szyję. Skutkiem rynkowym nowych regulacji jest jednak zupełny zastój w transakcjach. Ziemią się prawie nie handluje, z wyjątkiem tej, która jest wyłączona z rygorów ustawowych.
Chodzi o działki mniejsze niż 0,3 ha, oraz takie, które przed wejściem w życie przepisów miały nie więcej niż 0,5 ha i były zabudowane nieruchomością mieszkaniową lub innymi budynkami nierolniczymi. Sposobem na sprzedaż może być też uzyskanie odpowiedniej zgody z Agencji Nieruchomości Rolnych.
W pozostałych sytuacja obrót ziemią poza członkami najbliższej rodziny jest bardzo mocno ograniczony, choć polskie przepisy nie idą dalej od tych, jakie ma wiele państw Europy Zachodniej. Z obrotu wyłączone na 5 lat zostały grunty skarbu państwa i agencji rolnych. W obrocie prywatnym grunty może kupić tylko tzw. rolnik indywidualny, czyli osoba, która jest „właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.” [art. 6 ust.1].
Ceny ziemi stabilne?
Jak już wspomnieliśmy – zaskakującą informacją jest fakt, że mimo mocnego uregulowania rynku nie widać na razie mocnych spadków cen gruntów. Tak przynajmniej wynika ze statystyk Wg danych Głównego Urzędu Statystycznego w Polsce średnia cena ziemi rolnej wynosi 40 236 zł za hektar. Tyle kosztowały grunty w IV kw. 2016 i wobec wcześniejszego kwartału odnotowano jedynie minimalny spadek cen – o kilkadziesiąt zł na hektarze. W III kw. 2016 przeciętne stawki wynosiły 40264 zł/ ha. W IV kw. ubiegłego roku tylko w dwóch województwach cena w porównaniu do danych z 2015 r. spadła – kujawsko-pomorskim i opolskim. W pozostałych województwach wzrosła. Obecnie najdroższą ziemię ma Wielkopolska, z cenami hektara wynoszącymi 54 tys. zł.
Te informacje tylko pozornie zadziwiają. Nie mówią one bowiem nic o dynamice rynkowej, przede wszystkim o liczbie transakcji. A tych jest jak na lekarstwo – co potwierdzają zarówno notariusze jak i pośrednicy na rynku nieruchomości.
Przy czym jeśli zdarzają się już oferty, to z bardzo zróżnicowanymi cenami. Pośrednicy WGN potwierdzają zjawisko windowania cen ziemi, która może być sprzedana – np. już wcześniej odrolnionej, bądź tej która ma zgodę na sprzedaż.
Najdrożej w miastach
Generalnie jednak przedmiotem obrotu są głównie te grunty, które są wyłączone z rygorów ustawowych. Chodzi więc o małe działki – do 0,5 ha z budynkiem lub ziemie z ostatecznymi warunkami zabudowy, czy też taką, która w planach urbanistycznych jest przeznaczona na cele nierolnicze.
Najdroższą ziemię obserwujemy w wiodących metropoliach. Chodzi oczywiście o grunty umożliwiające przeprowadzenie inwestycji deweloperskich. Na razie taka ziemia nie drożeje, ale równocześnie utrzymuje swoją wartości. Inwestorzy, którzy potrzebują gruntów póki co jeszcze budują na terenach wcześniej zgromadzonych w bankach ziemi. Z czasem więc grunty rolne w miastach mogą zacząć dynamicznie drożeć, ale dotyczy to tylko wiodących rynków. W mniejszych ośrodkach, gdzie budownictwo deweloperskie jest ograniczone, ceny mogą spadać.
Za ile można kupić rolny pod inwestycje mieszkaniowe czy komercyjne?
W Krakowie teren o pow. 1500 mkw. w lokalizacji Wola Justowska został wyceniony na 2,4 mln zł, co daje stawkę wynoszącą 1600 zł/ mkw. Średnia dla tego miasta wynosi natomiast ok. 300 – 400 zł. Pod Wrocławiem za tereny przeznaczone po zabudowę mieszkaniową, usługową lub siedliskową trzeba płacić powyżej 200 zł/ mkw. Podobne stawki dotyczą dobrze położonych gruntów wokół innych wiodących metropolii – Warszawy, Poznania czy Gdańska.
Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN
