Nielegalna rozbudowa nieruchomości

Samowola budowlana – kiedy można jej dokonać, a kiedy jest niezgodna z prawem

Przepisy prawa budowlanego nie definiują w sposób ścisły określenia, czym jest samowola budowlana. Przyjęło się, że jest nią budowa obiektu budowlanego bez posiadania stosownego poparcia prawnego, tj. bez pozwolenia na budowę, bez zgłoszenia albo w sytuacji, kiedy zignorowane zostanie wniesienie sprzeciwu do zgłoszenia.

Za samowolę budowlaną uważa się nie tylko budynki, których budowanie już zostało ukończone, ale również rozpoczęcie takich robót. Jak wygląda to w praktyce? Do jakiego rodzaju samowoli budowlanych dopuszczamy się najczęściej?
Najczęściej właściciele nieruchomości dopuszczają się samowoli budowlanej w sytuacji, kiedy zdecydują się na rozbudowę swojego domu. Może to być dobudowanie ganku albo dodatkowego tarasu. Samowolą nazywamy sytuacje, kiedy do nadbudów takich dochodzi bez posiadania stosownych pozwoleń.

Samowolą budowlaną będzie jednak nie tylko rozpoczęcie bądź ukończenie budowy bez posiadania stosownego pozwolenia. Za samowolę uważa się również rozpoczęcie prac budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli na przykład w sytuacji, kiedy wystąpiliśmy już z wnioskiem o otrzymanie pozwolenia, jednak prace budowlane rozpoczęliśmy jeszcze zanim otrzymaliśmy decyzję, tj. pozwolenie lub jego brak.

Niektóre budynki nie wymagają posiadania pozwoleń, niemniej jednak również w stosunku do nich możliwe jest popełnienie samowoli budowlanej. O ile bowiem nie są potrzebne żadne pozwolenia, o tyle osoba chcąca dokonać rozbudowy czy nadbudowy, musi dokonać wcześniej zgłoszenia. Tylko w takiej sytuacji rozbudowa taka będzie dokonana zgodnie z prawem. Kiedy pozwolenie na budowę nie jest wymagane? Zazwyczaj w sytuacji, kiedy chcemy dokonać remontu domu. Niemniej jednak, jak wspomnieliśmy już wcześniej, konieczne mimo wszystko jest uprzednie dokonanie zgłoszenia.

Nielegalne w świetle prawa jest również samowolne zmienianie zakresu pozwolenia, a więc realizacja w pewnym zakresie innego projektu budowlanego, niż ten zatwierdzony w pozwoleniu. Samowolą budowlana będzie również samowolne zmienienie sposobu użytkowania danego obiektu bez uprzedniego dokonania zgłoszenia.
W jaki sposób można ustalić, czy z całą pewnością doszło do przekroczenia przepisów prawa budowlanego? Opinię taka może wydać inspektor nadzoru budowlanego. Warto wiedzieć, że samowole budowlane nie podlegają przedawnieniom. To bardzo ważne w sytuacji, kiedy nieruchomość na przestrzeni lat zmienia właściciela. Jeśli bowiem poprzedni właściciel dokonał samowoli budowlanej, po czym sprzedał nieruchomość, to odpowiedzialność prawna i finansowa przechodzi – wraz z podpisanie umowy pomiędzy stronami – na nowego właściciela. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego bardzo ważną kwestią jest zatem dokładna weryfikacja, czy na terenie interesującej nas nieruchomości nie doszło do dokonania samowoli budowlanej.

W sytuacji, kiedy okaże się, że na terenie zakupionej przez nas nieruchomości doszło wcześniej do samowoli budowlanej, konieczne może okazać się wystąpienie o legalizację samowoli. To jednak będzie wiązało się z dodatkowymi kosztami.

Warto pamiętać, że jeśli nadzór budowlany sam wykryje, że na terenie naszej nieruchomości doszło do samowoli budowlanej, z cała pewnością obowiązkiem legalizacji obarczy obecnego właściciela, a nie osobę, która w rzeczywistości dopuściła się tejże samowoli.

Jak więc widać, nie zawsze wymagane jest uzyskanie pozwolenia. Aby jednak nie doszło do samowoli budowlanej pamiętajmy, że nawet w sytuacji, kiedy pozwolenie nie jest wymagane, będziemy zobowiązani do uprzedniego zgłoszenia zakresu planowanych prac budowlanych lub remontowych. Tylko wówczas nasze działania nie zostaną potraktowane jako samowola budowlana.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email