Przepisy prawa polskiego nie zezwalają na budowanie na gruntach rolnych. Niemniej jednak zainteresowanie tego rodzaju ziemią stale rośnie. Inwestorzy z chęcią wykupują grunty rolne, które są znacząco tańsze niż grunty budowlane. W następnej kolejności przekształcają je, zyskując tym samym prawo do budowy.
Procedura przekształcenia gruntu rolnego w budowlany jest dość żmudna, jednak opłacalna. Po pierwsze, zyskujemy atrakcyjny teren, po drugie, koszt zakupu tego typu ziemi jest wyraźnie niższy niż w przypadku, gdybyśmy chcieli kupić grunt budowlany o tej samej wielkości.
Oczywiście przed dokonaniem zakupu gruntu rolnego należy dokładnie przemyśleć, czy inwestycja ta nam się opłaci. Jeśli grunt ma zostać przeznaczony pod budowę mieszkalną, powinien znajdować się możliwie najbliżej centrum dużego miasta. Im dalej na peryferiach, tym zainteresowanie kupujących będzie niższe.
Jeśli działka ma zostać przeznaczona na przykład pod budowę hali albo magazynów, to powinna ona znajdować się blisko dróg krajowych i autostrad.
Niezależnie od tego, na jaką formę budownictwa planujemy przeznaczyć grunt, czeka nas ten sam proces odrolnienia.
Na samym początku należy zaznaczać, że zakup ziemi rolnej to pewne ryzyko. Może się bowiem zdarzyć, że decyzja na temat przekształcenia gruntu będzie odmowna. W takim wypadku zostaniemy właścicielami gruntu rolnego, na którym nie będziemy mogli rozpocząć budowy. Inwestorzy świadomi tego ryzyka specjalnie skupiają więc swoją uwagę na gruntach niższej klasy, które są zarówno tańsze, jak i bardziej prawdopodobne, że decyzja odnośnie ich przekształcenia na działki budowlane będzie pozytywna.
Chcąc zmienić status gruntu, musimy złożyć odpowiedni wniosek w gminie. Ponadto jeżeli grunty rolne są klasy I,II i III i ich obszar przekracza 0,5 hektara, na zmianę przeznaczenia gruntu w planie miejscowym musi zgodzić się dodatkowo minister rolnictwa. O taką zgodę nie występujemy jednak osobiście. Czyni to wójt, burmistrz albo prezydent miasta. W przypadku gruntów o niższej jakości, decyzja o ich przekształceniu pozostaje w rękach gminy.
Kolejnym etapem, jeśli nasz wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, jest uzyskanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Należy więc zwrócić się z prośbą o wydanie decyzji odnośnie warunków budowy. Decyzja taka wydawana jest przez wójta, burmistrza albo prezydenta.
Inwestor musi ponadto uzyskać decyzję o wyłączeniu przekształcanego gruntu z produkcji rolnej. Z wnioskiem o taką decyzję należy zwrócić się również do urzędu miasta. Po wydaniu takiej decyzji grunt zostaje przekształcony z rolnego w budowlany a informacja o tym fakcie zostaje odnotowana w ewidencji gruntów i budynków.
Po zakończeniu procesu przekształcenia inwestor musi liczyć się jeszcze z opłatami. Pierwszą jest jednorazowa opłata za trwałe wyłączenie gruntu z użytkowania rolniczego. Opłata będzie tym wyższa, im wyższej klasy jest grunt. Kolejną jest opłata roczna, która stanowi równowartość 10 procent jednorazowej należności. W sytuacji, kiedy grunt użytkowany będzie na cele nierolnicze i nieleśne i będzie trwale wyłączony, opłata będzie obowiązywała corocznie przez najbliższych 10 lat. Jeśli natomiast wyłączenie będzie nietrwałe, to opłata będzie pobierana również corocznie, przez okres owego wyłączenia, jednak nie dłużej, niż przez okres 20 lat od chwili wyłączenia gruntu z produkcji.
Wprawdzie procedura odrolnienia działki nie jest wcale prosta i wymaga determinacji oraz pewnej wiedzy, to jednak jest ona opłacalna z punktu widzenia inwestorów. W ostatecznym rozrachunku inwestycja przyniesie im bowiem większe oszczędności (a więc i zyski), niż gdyby zdecydowali się kupić gotowy grunt pod budowę.
Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN
