Nowa ustawa z początku drugiego kwartału 2016 roku spowodowała duże zamieszanie na rynku nieruchomości i finansów. Negatywne skutki odczuli przede wszystkim deweloperzy, specjalizujący się w segmencie mieszkaniowym, ponieważ zmniejszyła się dostępność atrakcyjnych gruntów pod budowę nowych mieszkań. Zmiany w dalszym ciągu budzą spore kontrowersje. Nowe przepisy ograniczyły liczbę kupujących, co na pewno odbije się popycie.
Przypomnijmy, że ustawa podpisana 14 kwietnia 2016 roku weszła w życie 30 kwietnia 2016 roku. Założeniem tej ustawy jest wzmocnienie ochrony ziemi rolnej przed wykupem przez zagraniczne osoby oraz poprawa sytuacji ekonomicznej polskich rolników. Rozwiązanie to wzorowane jest na obowiązujących zasadach w krajach zachodniej Europy. Jakie są główne założenia nowej ustawy ? Ustawa zakłada, że nabywcą ziemi rolnej może zostać rolnik indywidualny, który posiada do 300 ha gruntów rolnych, posiada kwalifikacje rolnicze oraz mieszka w gminie minimum 5 lat. Ponadto możliwość zakupu ziemi rolnej posiadają bliscy rolników indywidualnych, samorządy, Kościół oraz związki wyznaniowe. Co ważne Agencja Nieruchomości Rolnych posiada prawo pierwokupu każdej nieruchomości rolnej, a nie jak dotychczas- powyżej 5 hektarów. Rolnicy indywidualni mogą nabywać grunt rolny do momentu, aż wielkość posiadanej ziemi nie przekroczy 300 ha. Warto wspomnieć, że rolnik indywidualny nie musi być ubezpieczony w KRUS.
Spod rygorów ustawy wyłączone są działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektra. W związku z tym działki mieszczące się w tym parametrze w dalszym ciągu można swobodnie sprzedawać i kupować.
Co spowodowała nowa ustawa ?
Zmiany po wejściu nowej ustawy odczuli wszyscy. Przede wszystkim ustawa odbiła się negatywnie na rynku nieruchomości, zwłaszcza w segmencie komercyjnym. Inwestorzy mają ograniczoną możliwość kupowania ziemi pod inwestycje mieszkaniowe. Wybór gruntów jest obecnie bardzo ograniczony, więc deweloperzy kupują grunty, które posiadają plany zagospodarowania przestrzennego, ale są przez to droższe. W przyszłości może się to przełożyć na wzrost cen. Może to jednak nastąpić dopiero za kilkanaście miesięcy, gdyż aktualnie mieszkania sprzedawane są na gruntach kupionych już jakiś czas temu. Ponadto kupno droższych gruntów obarczone jest większym ryzykiem, więc deweloperzy nie kupują już tak chętnie nowych terenów, jak to było przed wprowadzeniem ustawy rolnej.
Do wyboru inwestorów trafiają również mniej korzystne tereny, co z kolei może przełożyć się na trudniejsze pozyskanie potencjalnych klientów.
Kolejnym skutkiem nowej ustawy jest ograniczona liczba terenów wśród ofert nieruchomości w internecie. Przede wszystkim obserwujemy obecność małych działek oraz tych, które posiadają warunki zabudowy bądź objęte są planem zagospodarowania przestrzennego. Ceny tego typu gruntów, czyli wyłączonych spod rygorów ustawy znacząco nie rosną i pozostają na tym samym poziomie.
Nowelizacja ustawy.
W między czasie 30 lipca 2016 roku prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy o obrocie ziemią rolną. Nowelizacja wprowadza zmiany ułatwiające realizację ustawy rolnej z 30 kwietnia 2016 roku. Podpisany dokument mówi o tym, że właściciel gruntu oraz bank mają wspólnie ustalać wartość nieruchomości rolnej przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Do tego czasu ustawa blokowała kredyty na zakup gruntów pod hipotekę. Banki odmawiały kredytowania inwestycji na terenach rolnych, gdyż według nich nie mogły one odpowiednio zabezpieczyć swoich wierzytelności.
Podsumowując, ustawa rolna miała pozytywnie wpłynąć na zatrzymanie terenów u polski przedsiębiorców oraz inwestorów a póki co wychodzi na ich niekorzyść. Nastąpił spadek liczby transakcji w obrocie gruntami rolnymi a rekordową liczbę transakcji odnotowano w pierwszym kwartale 2016 roku.
Na wyciągniecie dodatkowych skutków jest jeszcze zbyt wcześnie, gdyż minęło za mało czasu od wejścia nowych przepisów.
Karolina Mydłowska
Dział Analiz WGN
