Tereny inwestycyjne: czy nowa ustawa wpłynie na wysokość cen ofertowych gruntów rolnych?

W ostatnim czasie głośno było o segmencie gruntów rolnych. Zmieniły się warunki nabywania tego rodzaju nieruchomości, co stanowi bardzo poważną zmianę. Część inwestorów, którzy nie spełniają nowych wymogów, została odcięta od nieruchomości rolnych. Wstrzymano też sprzedaż gruntów należących do Skarbu Państwa. Jak ta sytuacja odbije się na cenach za grunty rolne?

W dniu 14 kwietnia 2016 roku w życie weszła ustawa wstrzymująca sprzedaż nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. Obowiązują również nowe warunki dotyczące obrotu ziemią rolną. Analitycy rynku zadają sobie pytanie, czy zmiany te odbiją się w sposób widoczny na cenach ofertowych za tego rodzaju grunty?

Sprzedaż gruntów należących do Skarbu Państwa została wstrzymana na okres 5 lat. Chodzi o niezabudowane nieruchomości rolne, które wchodzą w skład ZWRSP (Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa). Wyjątek stanowią grunty, których przeznaczenie jest nierolne, a także nieruchomości znajdujące się w granicach Specjalnych Stref Ekonomicznych. 5.letni okres wstrzymania sprzedaży nie dotyczy również gruntów rolnych, których powierzchnia nie przekracza 2 hektarów.

Poza wstrzymaniem sprzedaży gruntów rolnych należących do Skarbu Państwa, nowa ustawa narzuca również ograniczenia w stosunku do osób nabywających ziemie rolne.
Obecnie nabywcą gruntów, które nie wchodzą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, oraz których powierzchnia nie przekracza 0,3 hektara (i które nie są objęte aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy), nie mogą nabywać osoby nie będące rolnikami indywidualnymi. Co więcej, Agencja Nieruchomości Rolnych w wielu przypadkach ma prawo pierwokupu gruntów w cenie równej wartości rynkowej tych nieruchomości. Cena rynkowa szacowana jest na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami i ustalana jest przez rzeczoznawców majątkowych.
m (135)
Jak, i czy w ogóle, zmiany te wpłyną na wysokość cen ofertowych za grunty? Z cała pewnością nowa ustawa odbija się na popycie i podaży. Analitycy rynku są w większości zgodni co do tego, że nowa ustawa zachwiała rynkiem nieruchomości, i takie też mogą być ceny za grunty rolne w najbliższym okresie – raz będą szybować w górę, a za chwilę spadać w dół. Zarówno właściciele gruntów jak również inwestorzy, którzy chcieliby je nabyć, nie do końca wiedzą jeszcze jak zachować się w świetle nowego prawa. Niektórzy właściciele gruntów stawiają się często na wyższej pozycji, mając świadomość, że dostępność wolnych (i atrakcyjnych) gruntów znacznie się zmniejszyła. Starają się oni wycisnąć z kupujących jak najwięcej mając świadomość, że ich grunt stał się bardziej pożądany i być może inwestor zgodzi się więcej za niego zapłacić.
Jeszcze inni właściciele gruntów rolnych dostrzegają problem związany ze zmniejszeniem się liczby potencjalnych kupców. Z racji tego, że kupującym postawiono nowe warunki, wielu inwestorów zostało wyeliminowanych z możliwości składania ofert kupna dużej liczby gruntów. Ich właściciele mają więc świadomość, że nie szybko znajdą nabywcę na swoje tereny. Z tego też względu niektórzy właściciele gruntów rolnych wolą obniżyć cenę ofertową, aby szybciej znaleźć kupującego. Najczęściej dotyczy to tych właścicieli, którym zależy na czasie i którzy szybko chcą spieniężyć swoje tereny rolne.

Na chwilę obecna jest zbyt wcześnie, aby mówić o tym, w jakim stopniu nowa ustawa wpłynie na wysokość cen ofertowych gruntów rolnych. Zapewne rynek na jakiś czas się zdestabilizuje, lecz również ten stan będzie trwał tylko chwilę. Na ostateczne stwierdzenie, czy nowa ustawa przyczyni się do obniżenia czy do zwiększenia cen ofertowych za grunty, będziemy musieli odczekać przynajmniej kilka miesięcy.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email