Archiwa tagu: grunty rolne

Grunty i działki – najdroższe pod nieruchomości komercyjne

Działki inwestycyjne pod zabudowę komercyjną i wielorodzinną to najdroższe grunty w Polsce. Najwyższe wyceny uzyskują w dużych miastach. Tu też najdroższe są działki pod budowę domu. Jeśli chodzi o grunty rolne – po wejściu w życie nowych przepisów na tym rynku trwa stagnacja.

Dobry popyt na nieruchomości, wysoka koniunktura zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i komercyjnym – wszystko to pcha inwestorów do poszukiwania nowych lokalizacji i tworzenia banków ziemi.

Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych

Rynek komercyjny w Polsce przechodzi najszybszy rozwój w historii. Każdego roku wyniki się poprawiają Pobijane są kolejne rekordy. O ile kilka lat temu prym wiódł segment handlowy, o tyle teraz akurat jeśli chodzi o nowe centra handlowe mamy spowolnienie, za to jak burza idą segmenty magazynowy i biurowy. Polska wyrasta na lidera w naszym regionie. Rośnie też wartość transakcji inwestycyjnych. W ubiegłym roku wartość transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości komercyjnych w naszym kraju wyniosła wg Colliers International 4,6 mld Euro. Z kolei Knight Frank podkreśla, że na znaczeniu zyskują też inne, alternatywne obiekty inwestycyjne – np. hotelowe. Szacuje się, że w pierwszym kwartale 2017 roku wartość przejęć na rynku hotelowym wyniosła 218 mln EUR, natomiast 135 mln EUR stanowiły akwizycje na tym rynku. Eksperci spodziewają się, że w tym roku kolejni nowi inwestorzy będą decydować się lokować swój kapitał w nieruchomości nad Wisłą. Duży popyt na nowe powierzchnie pociąga za sobą rekordową podaż. Wg Colliers International (raport Market Insight 2017) ubiegły rok zamknął się przyrostem 1,2 mln mkw. nowych magazynów w Polsce. Tegoroczne dane będą jeszcze lepsze – podaż może przekroczyć 1,5 mln mkw. Jeśli chodzi o segment biurowy – w zeszłym roku przybyło 900 tys. mkw. nowych biur, w tym będzie to prawdopodobnie kolejne 900 tys. mkw.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym

Tu – podobnie jak w segmencie nieruchomości komercyjnych trwa hossa. Od kilku lat deweloperzy poprawiają sprzedaż, mamy też do czynienia z rekordowo wysoką podażą. W zeszłym roku w największych miastach Polski firmy sprzedały około 60 tys. nowych mieszkań. Wysoki popyt jest równoważony odpowiednio wysoką podażą, dlatego ceny nie rosną. Rok 2016 deweloperzy zamknęli wynikiem 79 tys. mieszkań oddanych do użytku, co było rezultatem aż o 27 proc. wyższym niż rok wcześniej. Także pozwoleń na budowę było więcej. Wydano ich ponad 106 tys. – o blisko 10 proc. więcej niż rok wcześniej.

Wiele wskazuje na to, że tegoroczne wyniki będą jeszcze lepsze. Z danych GUS wynika, że w pierwszym kwartale liczba mieszkań oddanych do użytkowania wzrosła o blisko 10 proc. w porównaniu do roku ubiegłego. Wielki skok dokonał się w zakresie pozwoleń na budowę. Ich liczba wzrosła w porównaniu do analogicznego okresu 2016 aż o 55 proc. Z kolei o 40 proc. wzrosła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.

– Przy takich danych, jest to zupełnie zrozumiałe, że wysoka koniunktura na mieszkania pociąga za sobą ostrą konkurencję o grunty. Jednak należy zaznaczyć, że popyt na mieszkania generują nie tylko kupujący na własne potrzeby. Wzrosła rola zakupów inwestycyjnych. Klienci chętniej dziś inwestują w nieruchomości, jak w pewniejszą lokatę kapitału niż konta w bankach oraz ze względu na atrakcyjne stopy zwrotu z wynajmu – szacowane w dużych miastach na około 5 proc. – komentuje prezes Grupy WGN, Leszek Michniak. – Widzimy zdecydowany wzrost różnych form inwestowania. Atrakcyjność wynajmu przekłada się na rosnącą ofertę najmu instytucjonalnego – np. w postaci projektów typu condo, prywatnych akademików itp. Wynajem obecnie jest jedną z najatrakcyjniejszych form zarabiania na kapitale. Wszystko to ma swoje przełożenie na popyt oraz ceny gruntów – dodaje.

Co składa się na tak świetny popyt na nowe mieszkania? Na pewno istotnym stymulantem jest program Mieszkanie dla Młodych, zwłaszcza, że zbliża się ku końcowi. Jednak najważniejszy element to ciągle rekordowo niskie stopy procentowe. Koniunkturze sprzyja też ogólny wzrost zarobków i dobra sytuacja gospodarcza.

W gruntach rolnych – zastój

Ziemia rolna to wyjątek na rynku gruntów, którego nie obowiązują obecne trendy. Wszystko dlatego, że rynek ten został mocno uregulowany. Sytuacja zmieniła się diametralnie w połowie ubiegłego roku, po wejściu w życie nowej ustawy o obrocie ziemią rolną.

Ogranicza ona znacznie możliwość zakupu i sprzedaży takich gruntów, w przypadku nie- rolników. Przypomnijmy podstawowe uregulowania nowej ustawy.

Na początek należy zaznaczyć, że na okres 5 lat wycofano z obrotu ziemią państwową. W obrocie prywatnym też są bardzo mocne ograniczenia. Bez przeszkód grunty rolne może kupować tylko rolnik indywidualny w miejscowości, gdzie ma swoją ziemię i gdzie prowadzi działalność. Definicja określiła, że rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna będąca właścicielem (lub dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym) ziemi o areale nieprzekraczającym 300 ha. Rolnik taki powinien mieć odpowiednie wykształcenie rolnicze albo osobiście gospodarować na swojej ziemi przez okres przynajmniej 5 lat i mieszkać w gminie, gdzie znajduje się przynajmniej jedna z jego działek. Nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest przez co najmniej 10 lat prowadzić na niej gospodarstwo.

Co prawda – ustawodawca – prawdopodobnie, by nie generować napięć związanych z tym rynkiem – zawarł w ustawie swoisty „wentyl bezpieczeństwa”, z którego – jak się okazuje – korzysta. Otóż jest jedna możliwość kupna ziemi, jeśli nie spełnia się powyższych warunków. Wniosek o zgodę na transakcję musi trafić do ANR i być zaakceptowany przez jej prezesa. Tak się dzieje – mimo generalnie restrykcyjnych przepisów państwo nie odcięło kupujących od gruntów. Z danych agencji wynika, że na ponad 13 tys. wniosków, które wpłynęły w ciągu roku, wydano decyzję odnośnie ponad 9 tysięcy i w większości były to decyzje pozytywne.

Mimo to rynek gruntów rolnych po wejściu w życie nowych przepisów właściwie zamarł. Transakcji jest bardzo mało.

W WGN mamy ich znikomą ilość. Nie oznacza to jednak spadku cen gruntów rolnych. Stawki są zamrożone, a ci którzy chcieli sprzedawać – czekają – komentuje Leszek Michniak – Z początkiem tego roku co prawda zanotowaliśmy lekką poprawę, ale jest jeszcze bardzo daleko do wyników, sprzed wejścia w życie nowych przepisów. Inwestorów przede wszystkim odstrasza fakt, że zgodnie z uregulowaniami, musieliby uprawiać taką ziemię przez 10 lat, przez taki okres prowadzić działalność rolniczą. To bardzo poważne zobowiązanie, które sprawia, że takiego gruntu nie można będzie łatwo zbyć. Z kolei posiadacze nie obniżają cen, przede wszystkim dlatego, że przyjęli pozycję wyczekującą. Być może liczą na fakt, że przepisy zostaną zliberalizowane – komentuje Leszek Michniak.

Zadziwiającym efektem nowej sytuacji jest to, że ceny ziemi – wbrew oczekiwaniom wielu ekspertów – wcale nie spadają. Dzieje się tak, mimo problemów ze sprzedażą. To tym bardziej zadziwiające, że stawki przed połową 2016 roku były mocno wywindowane.

Spodziewano się otwarcia polskiego rynku gruntów na inwestorów z zagranicy. Miało do tego dojść w maju 2016. Z tego powodu ziemia rolna mocno drożała. Szacuje się, że od wejścia do Unii Europejskiej poszła w górę o grubo ponad 300 procent.

Mimo takiego wywindowania i nowych przepisów utrudniających jej nabycie, ceny nie spadają. Obecnie przeciętna cena hektara gruntów rolnych w obrocie prywatnym oscyluje w wysokości 40 tys. zł. Stawki pozostają stabilne od kilku kwartałów.

Tereny inwestycyjne pod nieruchomości komercyjne

Jak już wspomnieliśmy na początku, świetna koniunktura na tym rynku sprawia, że inwestorzy ostro rywalizują o grunty. Skłania ich ku temu również fakt, że dobrze położonej ziemi w miastach zaczyna brakować. Dlatego też coraz częściej firmy „wchodzą” w lokalizacje z istniejącymi budynkami, które są albo rewitalizowane albo wyburzane. Na celowniku deweloperów są również dawne obiekty przemysłowe i infrastrukturalne. Spory zasób atrakcyjnych gruntów ciągle jest w rękach państwa – chodzi o tereny PKP, powojskowe, czy Poczty Polskiej.

– Pośrednicy i doradcy WGN notują już od kilku lat rosnące zainteresowanie inwestorów atrakcyjnymi działkami w miastach. Tereny pod zabudowę komercyjną potrafią uzyskiwać bardzo wysokie wyceny – komentuje Leszek Michniak, prezes grupy WGN. – Bardzo wysoka koniunktura – duża podaż w segmencie magazynowym, rozpędzony rynek biurowy i hotelowy – wszystko to przekłada się na ostrą rywalizację o atrakcyjne tereny inwestycyjne, a to skutkuje wzrostem wartości działek – tłumaczy.

Ile trzeba płacić za takie grunty i jakie lokalizacje są premiowane? Oczywiście im bliżej centrum, tym drożej. W segmencie biurowym liczy się też umiejscowienie w okolicach biznesowych dzielnic miast, ewentualnie przy węzłach komunikacyjnych, gwarantujących szybki dojazd. W segmencie magazynowym promowane są – bliskość autostrad, lotnisk itp.

W Warszawie za działkę pod inwestycję o charakterze komercyjnym – handlowo – biurowo – magazynowym – o powierzchni 2300 mkw., wyceniono na 8,5 mln zł, co daje cenę 3700 zł za metr kwadratowy.

Inny przykład ze stolicy to grunt inwestycyjny w lokalizacji Jelonki, umożliwiający zabudowę biurowo – usługową. Działkę o powierzchni 1000 mkw. wyceniono na 3 mln zł, co daje cenę 3 tys. zł/mkw. Bardzo wysokie wyceny uzyskują małe działki w ścisłych centrach miast. Przykład znajdziemy w Tczewie, gdzie za grunt o powierzchni 200 mkw. na starówce należy zapłacić po 4700 zł/mkw.

Tereny inwestycyjne pod zabudowę wielorodzinną

Deweloperzy korzystają ze świetnej koniunktury i rozglądają się za nowymi gruntami. Liczą się nie tylko lokalizacje centralne. Obecnie budownictwo deweloperskie, z uwagi na „dopalacz” w postaci programu MDM, ukierunkowane jest w większym stopniu na segment popularny. Liczą się też lokalizacje oddalone, ale atrakcyjne z uwagi na dobry dojazd do centrum i walory położenia – np. bliskość terenów zielonych i rekreacyjnych. Osiedla w takich miejscach zyskują status zielonych miejskich enklaw.

Ile kosztują działki pod inwestycje deweloperskie w dużych miastach?

Rząd cenowy jest zbliżony do stawek za grunty pod komercję.

Na wrocławskim Biskupinie – osiedlu, które cieszy się dobrą opinią z uwagi właśnie na atrakcyjne otoczenie – wśród terenów zielonych, blisko rzeki – grunt o powierzchni ponad 8 tys. mkw. wyceniono tam na ponad 19 mln zł. Stawka za metr kwadratowy tej nieruchomości, umożliwiającej zabudowę wielorodzinną, wynosi 2300 zł/mkw.

– Do topowych lokalizacji inwestycyjnych należy też m.in. bałtyckie wybrzeże. Bardzo dobra koniunktura na rynku najmu oraz w branży turystycznej, skłaniają inwestorów do poszukiwania dogodnych działek pod takie obiekty – dodaje Leszek Michniak.

Za pensjonat z dużą działką niedaleko promenady w Międzyzdrojach jeden z inwestorów oczekuje 4,5 mln zł, po 2700 zł/mkw. W Świnoujściu grunt inwestycyjny pod zabudowę mieszaną, zlokalizowany zaledwie 50 metrów od promenady wyceniono na 2700 zł/mkw.

W Międzyzdrojach – jedna z niewielu jeszcze dostępnych w tym kurorcie działek pod budownictwo wielorodzinne, zlokalizowana w centrum miasta, została wyceniona na 690 tys. zł za 461 mkw., co daje cenę po blisko 1500 zł od metra kwadratowego.

Działki budowlane

Segment budownictwa jednorodzinnego ostatnio nieco spowolnił. Ubiegłoroczne wyniki w zakresie podaży były nieco gorsze niż rok wcześniej. Co ciekawe – w 2016 roku po raz pierwszy od wielu lat więcej nieruchomości mieszkalnych wybudowali deweloperzy. Dotychczas zawsze przewagę mieli inwestorzy indywidualni.
Zanim powiemy o cenach działek, kilka zdań należy poświęcić ogólnym tendencjom w budownictwie jednorodzinnym.

Przede wszystkim zauważalny jest odwrót od dużych domów. Dziś coraz rzadziej powstają nieruchomości większe niż 200 mkw. Z kolei popularnością cieszą się domy względnie małe – do 130, góra 140 metrów, choć powstają też projekty kompaktowe – domy do 100 mkw. Można też zaobserwować zwiększone zainteresowanie domami parterowymi.

Dzisiejsze rodziny szukają nieruchomości względnie tanich w budowie i utrzymaniu. Do lamusa odchodzą duże domy wielopokoleniowe. Jeśli chodzi o technologię wykonania – dominują tradycyjne domy murowane, zazwyczaj niepodpiwniczone. Przeciętne działki pod budowę takich domów mają około 600 – 800 mkw.

Ile kosztują?

Najwyższe wyceny znów spotkamy w dużych miastach. W Warszawie średnie stawki za działki budowlane wynoszą około 700 – 1000 zł/mkw. W miastach takich jak Kraków, Wrocław, Poznań jest to około 400 – 600 zł.

Poza wiodącymi metropoliami jest już zdecydowanie taniej. Z danych WGN wynika na przykład, że przeciętne ceny w Szczecinie wynoszą około 150 zł, w Rzeszowie stawki za działki budowlane mieszczą się w przedziale 100 – 150 zł, podobnie w Zielonej Górze. W pozostałych miastach wojewódzkich górna cena za grunty pod budowę domu to zazwyczaj nie więcej niż 200 – 250, rzadko kiedy działki są wyceniane na więcej niż 300 zł/mkw. Jeśli natomiast chodzi o małe i średnie miasta, tu obserwujemy niewielkie zróżnicowanie cenowe, niezależnie od lokalizacji. Ceny działek w mniejszych ośrodkach kształtują się na średnim poziomie wynoszącym około 50 – 80 zł/mkw.

Ceny działek budowlanych w największych metropoliach – przegląd

1. Warszawa – To lokalizacja tradycyjnie już najdroższa na polskim rynku nieruchomości, także w zakresie działek budowlanych. Średnie ceny kształtują się tu na poziomie około 600 – 700 zł/mkw., choć niejednokrotnie oferty zbliżają się do 1000 zł za metr. Przykładowa wycena działki budowlanej w stolicy to grunt w lokalizacji Zacisze, w dzielnicy Targówek, wystawiony na sprzedaż po 850 zł/mkw.

2. Gdańsk – W stolicy Pomorza, podobnie jak w każdej lokalizacji nadmorskiej premiowana jest bliskość plaży. Pozostałe lokalizacje wyceniane są znacznie niżej. Przykładowe oferty z Gdańska: teren w dzielnicy Orunia, 1000 mkw., wyceniony na 200 zł za metr kwadratowy, działka budowlana w okolicy Gdańska – 25 mkw. wystawiona na sprzedaż w cenie 650 tys. zł, po 86 zł/mkw.

3. Poznań – W Poznaniu, podobnie jak na innych wiodących rynkach, przeciętne ceny działek budowlanych to kilkaset złotych. Za grunt w lokalizacji Baranowo trzeba zapłacić ponad 500 zł/mkw, za działkę w Dąbrowie pod Poznaniem stawka wyniesie około 150 zł.

4. Wrocław – Przeciętne ceny dobrze położonych działek w wiodących miastach zazwyczaj kształtują się na poziomie około 200 – 300 zł za metr kwadratowy., choć zdarzają się i oferty droższe. Za niecałe 900 metrów gruntu pod zabudowę jednorodzinną na Stabłowicach – w rejonie Wrocławia, który mocno się rozbudowuje, trzeba zapłacić 380 tys. zł, co daje cenę ponad 400 zł/ mkw. Za działkę w lokalizacji Wojszyce, a więc na południowych obrzeżach miasta, wyróżniających się jednak dobrym połączeniem drogowym z centrum, trzeba zapłacić już po ponad 700 zł/mkw. Drogie są również działki budowlane w takich wrocławskich lokalizacjach, jak m.in. Widawa czy też dzielnica Oporów.

5. Kraków – stawki w Krakowie są nieco niższe niż we Wrocławiu, natomiast nadal bardzo wysokie na tle reszty kraju. Za dobrze położone grunty pod budownictwo jednorodzinne płaci się tu około 250 – 400 zł/mkw. Przykładowo – duża działka (4650 mkw.) w lokalizacji Podgórze, została wyceniona na 1,6 mln zł, co daje cenę metra wynoszącą 344 zł. 1900 mkw. działki w lokalizacji Kostrze to z kolei koszt 400 tys. zł. Stawka wynosi nieco ponad 200 zł/mkw.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedaje grunty

W tym roku w życie weszła nowa ustawa, która wstrzymała na okres  5 lat sprzedaż ziemi należącej do Skarbu Państwa. Czytaj dalej

Grunty rolne – czyli właściwie jakie?

W ostatnim czasie głośno jest wokół tematu gruntów rolnych. Ale właściwie jakie tereny uchodzą za rolne?

Czytaj dalej

Grunty rolne Skarbu Państwa – kiedy będą dostępne?

W kwietniu br. w życie weszła nowa ustawa o obrocie ziemią rolną. Pojawił się w niej zapis, że sprzedaż gruntów rolnych należących do Skarbu Państwa zostanie wstrzymany na okres 5 lat. Czytaj dalej

Siedlisko – dom na gruncie rolnym

Rolnicy mają możliwość korzystania z zabudowy siedliskowej. Jest to bowiem związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Na siedlisko mogą składać się nie tylko budynki gospodarcze, ale również budynek mieszkalny. Budynki muszą zostać wzniesione zgodnie z warunkami zabudowy.

Ekonomia: ustawa o obrocie gruntami rolnymi

Minister rolnictwa już w ubiegłym roku zapowiadał, że powstanie projekt nowej ustawy o obrocie gruntami rolnymi. Projekt ma trafić do Sejmu w pierwszym kwartale 2016 roku. Nowa ustawa ma regulować obrót gruntami rolnymi na nowych zasadach. Wielu analityków rynku jest zdania, że może to spowodować zastój na rynku.

Inwestycje w ziemię rolną są opłacalne

Ceny ziemi rolnej w Polsce rosną sukcesywnie od początku lat 90-tych ubiegłego wieku. Jest to jedyny segment rynku nieruchomości, który nie poddaje się wahaniom koniunkturalnym Czytaj dalej

Gospodarstwa rolne – za największe nawet kilkadziesiąt milionów

Kilkadziesiąt milionów złotych za duże gospodarstwo rolne z pełnym wyposażeniem, parkiem maszynowym i ziemią wysokiej klasy – kilkaset tysięcy za dom na wsi, w atrakcyjnej lokalizacji z budynkami gospodarczymi i kawałkiem ziemi – tyle trzeba zapłacić za nieruchomości sprzedawane jako gospodarstwa rolne, w zależności od tego, do kogo adresowana jest oferta. Czytaj dalej

Ceny gospodarstw rolnych na Dolnym Śląsku

Na rynku nieruchomości dokonują się ostatnio dynamiczne zmiany. Czy tak jest również w przypadku gospodarstw rolnych? Postanowiliśmy sprawdzić, ile trzeb by zapłacić obecnie za takie gospodarstwo na terenie Dolnego Śląska. Czytaj dalej

Odrolnienie gruntu – w miastach najłatwiej

Grunty rolne wzbudzają w ostatnim czasie wyraźnie większe zainteresowanie wśród inwestorów. Popyt na działki, które mogą zostać przekształcone i wykorzystane jako budowlane ciągle utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Inwestorzy poszukują najczęściej działek zlokalizowanych blisko dużych aglomeracji miejskich.   Czytaj dalej

Ziemia rolna im gorsza, tym lepsza – zwłaszcza ta w miastach

Chociaż na pozór wydaje się to bez sensu, to jednak w Polsce najszybciej drożeje ziemia rolna, której jakość pod uprawy jest najniższa. Natomiast grunty wysokiej klasy, które mogą przynieść największe zbiory, drożeją najwolniej. Paradoks ten wynika z faktu, że w chwili obecnej inwestorzy poszukujący gruntów rolnych, zazwyczaj nie mają na celu prowadzenia działalności rolniczej.
Czytaj dalej

Ziemia rolna najdroższa na Mazowszu. Rekordy cenowe bije w Warszawie

Już od dłuższego czasu na grunty rolne jest bardzo wysokie zapotrzebowanie. Nie chodzi jednak o zainteresowanie rolnictwem. Ziemia rolna jest głównie na celowniku inwestorów, którzy poszukują ziemi do przekształcenia, by na niej budować lub ją z korzyścią odsprzedać.

Czytaj dalej

Zakup gruntu rolnego pod budowę domu

m.paluch.kwGrunty rolne swoją wyjątkową atrakcyjność zawdzięczają nie tylko malowniczym lokalizacjom, ale przede wszystkim wyjątkowo korzystnym cenom. Zakup działki rolnej może być bowiem tańszy o około 50 %, niż w przypadku chęci nabycia gruntu budowlanego.

Czy warto jednak decydować się na poszukiwanie ziemi rolnej, kierując się wyłącznie ceną?
Oczywiście, nie. Przekształcenie ziemi rolnej jest dość czasochłonne oraz wymaga zaangażowania sporej ilości czasu i uwagi. Osoby, które ów czasem nie dysponują, mogą mieć oczywiste trudności z dopilnowaniem spełnienia wszystkich warunków przekształcenia.
Ci jednak, którzy są zdecydowani, by kupić grunt budowlany do przekształcenia, powinni zapoznać się z obowiązującymi na rynku, aktualnymi cenami, stworzyć kosztorys przekształcenia oraz budowy a także dopełnić wszelkich formalności w odpowiednich urzędach.
O czym należy pamiętać przy zakupie gruntu rolnego?
Przede wszystkim, jeszcze przed dokonaniem zakupu gruntu, należy sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego. Informacje na ten temat można uzyskać w Urzędzie Gminy. Plan ten jest o tyle ważny, że określa szczegółowo przeznaczenie konkretnej działki.
Jeśli Gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego dla danej działki, należy wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta danego miasta z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.
Działka rolna, aby mogła zostać przekształcona, musi spełniać kilka warunków. Przede wszystkim musi posiadać bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a także musi mieć możliwość przyłączenia mediów (woda, kanalizacja, gaz, elektryka).

Jeżeli interesujący nas grunt rolny ma już plan zagospodarowania przestrzennego i działka została już zakupiona, należy przystąpić do jej odrolnienia. Aby odrolnić grunt, należy wystąpić do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta z wnioskiem o zmianę przeznaczenia gruntu. We wniosku tym należy zawrzeć informacje na temat przeznaczenia działki, a więc czy będzie ona przeznaczona np. pod budownictwo jednorodzinne, czy np. usługowe.
Złożenie wniosku nie wiąże się z ponoszeniem kosztów finansowych, jednak Gmina nie jest zobligowana do odpowiedzi żadnym ścisłym terminem.

Gdy jednak Gmina wyrazi już zgodę na odrolnienie gruntu, należy wystąpić do Wydziału Geodezji lub Gospodarki Nieruchomościami starostwa powiatowego z wnioskiem o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Czynność ta jest jednak konieczna jedynie w przypadku gruntów cechujących się dobrą jakością, a więc klasy I, II oraz III. Wniosek taki powinien zawierać załączniki w postaci: wypisu z planu zagospodarowania, wypisu z rejestru gruntów z odbitką mapy ewidencyjnej, aktu notarialnego lub odpisu z księgi wieczystej, mapy z planem działki oraz projektem jej zagospodarowania, a także zaznaczeniem terenu, który ma zostać wyłączony z produkcji rolnej. Jeśli chodzi o grunty słabej jakości, to w ich przypadku nie ma konieczności składania takiego wniosku.
Pozytywne rozpatrzenie wniosku, a tym samym uzyskanie pozwolenia na budowę, otwiera nam drogę do rozpoczęcia budowy wymarzonego domu. Należy jednak pamiętać, że w tym miejscu spotkamy się z pierwszymi kosztami. Przekształcenie gruntu rolnego na grunt budowlany jest odpłatne, natomiast wysokość tej opłaty uzależniona jest od klasy gruntu. Jeśli więc nasz grunt jest I klasy, to trzeba się liczyć z koniecznością uiszczenia wyższej opłaty, niż w przypadku gruntu klasy II i niższych klas.
Trud włożony w przekształcenie gruntu z pewnością się jednak opłaci.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN

Działki rekreacyjne – ranking cen

Moneta najnowsze ISprawdziliśmy oferty z najbardziej atrakcyjnych przyrodniczo i turystycznie miejsc Polski, czyli z Mazur, Tatr i znad Bałtyku aby uzyskać odpowiedź gdzie jest najdrożej, gdzie najtaniej i jak kształtują się ceny w tych regionach? Okazuje się, że to nad polskim morzem znajdują się najdroższe grunty pod rekreację ze stawkami powyżej 300 zł za metr kwadratowy, jednak najwyższa średnia cenowa jest na Mazurach. 

Działki rekreacyjne cieszą się coraz większą popularnością wśród inwestorów. Wraz ze wzrostem zainteresowania zwiększa się na nie popyt, podobnie jak w przypadku gruntów rolnych. Wynika to z faktu, że wielu nabywców jest to alternatywa wobec działek budowlanych. Wartościowsze są więc te grunty, które dają możliwość przekształcenia i są atrakcyjnie położone. Na zainteresowanie tego typu ziemią ma wpływ również fakt, że już od 2016 roku uwolniony zostanie dla obcokrajowców obrót ziemią w Polsce, co może przełożyć się na wzrost cen. Ale póki co rosną również mimo to. Stawki za działki rekreacyjne i rolne wzrosły tylko w ubiegłym roku o 30 procent. Od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej stawki poszły w górę o 260 procent.

Jak wynika z danych Agencji Nieruchomości Rolnych, w czerwcu tego roku przeciętna cena ziemi w skali całego kraju wynosiła 21308 zł i była wyższa o 15 procent niż przed rokiem w tym samym czasie.

Pod względem stawek na pierwszym miejscu znajduje się województwo Pomorskie. Tutaj za hektar trzeba płacić 26 tys. zł. Jeszcze więcej zapłacimy w kujawsko – pomorskim, gdzie stawka średnia wynosi 28 tys. Małopolska – to nieco ponad 17 tys. Na całkiem podobnym poziomie kształtują się ceny w województwie warmińsko – mazurskim. Wymienione regiony zaliczają się do najbardziej popularnych turystycznie w kraju. Czy jednak ceny działek rekreacyjnych również będą kształtować się w podobnej kolejności?

Obliczając średnią cenową wśród ofert WGN dla każdego z tych regionów okazuje się, że najdroższe działki rekreacyjne są na Mazurach. Najniższe ceny natomiast oferuje województwo małopolskie. Średnio wśród ofert WGN za działkę rekreacyjną trzeba zapłacić w województwie warmińsko – mazurskim blisko 35 zł za metr kwadratowy i nieznacznie mniej na Pomorzu Gdańskim, gdzie średnia cena metra kwadratowego wynosi blisko 33 zł, następne są województwa: kujawsko – pomorskie i zachodniopomorskie z ceną za metr kwadratowy odpowiednio 18,5 i 17,3 złotych. Średnia stawka dla województwa małopolskiego to 14 zł od metra kwadratowego.
Skąd taka rozbieżność cenowa, zwłaszcza między Małopolską a Mazurami gdzie różnica wynosi 100 procent? Wynika to rodzaju ofert gdzie w przypadku Małopolski, tylko jedna ma charakter rekreacyjny. Działka położona jest w atrakcyjnym rejonie wypoczynkowym, stawka wynosi 150 zł za metr kwadratowy i jest to najdroższa oferta dla tego rejonu. Natomiast pozostałe oferty sprzedawane jako działki rekreacyjne to po prostu grunty rolne.

Wśród ofert WGN nad morzem i na Maurach zdecydowanie więcej jest nieruchomości już przystosowanych do rekreacji i położonych w atrakcyjnych lokalizacjach, co też owocuje wyższymi cenami.

Na Pomorzu ceny za działki budowlane sięgają nawet 350 zł za metr kwadratowy. Właśnie trzeba zapłacić za jedną z działek położoną nad jeziorem, z budynkiem mieszkalnym posiadającym świetlicę dla gości itp. to Wyspa na jeziorze w Borach Tucholskich kosztuje 200 zł za metr kwadratowy. Natomiast cena za inną działkę nad jeziorem, w okolicy miejscowości Orkusz to już 100 zł za metra.. Ale istnieją również oferty jak ta, której stawka wynosi nieco ponad 2 zł od metra kwadratowego, dotyczy ona powierzchni ponad 10 hektarów ziemi rolnej klasy IV i V bez zabudowań, której jedynym przymiotem może być bliskość jeziora.

Na Mazurach nie ma aż takiej rozpiętości cenowej, za to więcej nieruchomości „trzyma” dosyć wysokie stawki. Za grunty nad jeziorami na Pojezierzu Ełckim za metr kwadratowy trzeba zapłacić 50 – 64 z. Przykładem oferty w tym przedziale cenowym jest nieruchomość nad jeziorem Łaśmiady (gmina Malinówka Wielka). Najwięcej za działki rekreacyjne zapłacimy po 86 – 100 zł od metra kwadratowego Przykładem takiej oferty może być w tym regionie malowniczo położony grunt nad jeziorem Dadaj.

Jak wynika z przeglądu ofert najdrożej wyceniane są oczywiście działki uzbrojone i już dostosowane do działalności rekreacyjnej, takie, które posiadają atrakcyjną zabudowę i w atrakcyjnym miejscu. Wysokie ceny charakteryzują też raczej niewielkie działki – o powierzchni do kilku tysięcy metrów kwadratowych. Największe działki, te powyżej 10 ha są sprzedawane po stawkach najniższych, często nawet poniżej 10 zł za metr kwadratowy. Zazwyczaj są to grunty rolne, które dopiero zakupione pod inwestycje mogą być przekształcone, podzielone na mniejsze działki i dostosowane do funkcji rekreacyjnej.

Z powyższej analizy wynika, że najdroższe działki rekreacyjne znajdują się w województwie pomorskim. To też stawki są najbardziej wygórowane. Również biorąc pod uwagę liczbę ofert WGN rynek w tym obszarze nieruchomości jest największy. Na Mazurach, ceny są podobne, z tymże rozpiętość cenowa nie jest jednak aż tak duża. Jak również najdroższe nieruchomości nie osiągają tak wysokiego pułapu, jak w przypadku Pomorza. Według ocen ekspertów rynek działek rekreacyjnych będzie nadal rósł, zarówno pod względem liczby ofert jak i cen. Oprócz wspomnianego wyżej zaplanowanego na 2016 rok uwolnienia handlu ziemią w Polsce, na taki stan rzeczy ma wpływ także fakt, że rynek obrotu ziemią rolną cechuje się dużą stabilizacją i odpornością na spadki koniunktury. Warto podkreślić, że ceny gruntów w Polsce wciąż są zdecydowanie niższe od stawek w innych krajach Unii Europejskiej.

 

Marcin Moneta / Analityk WGN