Trwa zwyżka cenowa ziemi rolnej. Grunty od kilku lat zdecydowanie zyskują na wartości i pod względem dynamiki wzrostu cen Polska jest na pierwszym miejscu wśród krajów Unii Europejskiej. Dane za zakończony III kwartał bieżącego roku wskazują, że średnie stawki wzrosły o 7 proc. w porównaniu do tego samego okresu roku ubiegłego. Wszystko wskazuje na to, że w ostatnich miesiącach roku trend się utrzyma.
Z czego wynika ciągle duży popyt na ziemię rolną? Składa się na to kilka czynników. Po pierwsze, nasze grunty mimo, że szybko drożeją są jeszcze zdecydowanie tańsze od ziemi w Europie Zachodniej. Wg danych Eurostatu średnio hektar gruntu w Polsce kosztuje około 6000 euro. Przykładowo – w Holandii jest to 49 tys. a w Belgii 25 tys. Nawet w sąsiedzkich Niemczech ziemia jest prawie dwa razy droższa. Po drugie – grunty rolne, zwłaszcza te w sąsiedztwie dużych aglomeracji coraz częściej traktowane są w kategoriach inwestycyjnych, jako zastępniki ziemi budowlanej. Inwestorzy poszukują więc gruntów, które da się później przekwalifikować i albo zyskownie sprzedać, albo rozpocząć budowę. Nie bez znaczenia jest też oczywiście fakt, że w 2016 roku rynek obrotu ziemią rolną w Polsce zostanie otwarty, podobnie jak w całej Unii Europejskiej, co wg ekspertów jeszcze bardziej wpłynie na wzrost cen, gdyż – tak jak już powiedzieliśmy wcześniej, mimo dużej dynamiki wzrostów – polska ziemia jest ciągle tania, na tle gruntów z Europy Zachodniej. Inwestorzy kupują grunty w celach spekulacyjnych, by po 2016 roku sprzedać je z zyskiem.
Z danych Agencji Nieruchomości Rolnych, które podsumowały zakończony III kw. tego roku, wynika, że ziemia rolna rok do roku zdrożała o ponad 1300 zł na hektarze, co stanowi około 7 proc. ceny. Średnia stawka za hektar gruntu wynosiła blisko 22 tys. zł, przy czym była oczywiście zróżnicowana w zależności od województwa.
I tak, wg danych ANR najdroższą ziemię mamy w województwach: śląskim (45,9 tys. zł/ha), łódzkim (32,1 tys. zł/ha) i dolnośląskim (30,4 tys. zł/ha), a najniższe w województwach: małopolskim (10,3 tys. zł/ha), lubelskim (13,2 zł/ha) oraz podlaskim (14,5 tys. zł/ha).
Czy do końca roku grunty jeszcze zdrożeją? Wszystko na to wskazuje. Takie też sygnały płyną z analizy średnich cen ofertowych ziemi wśród ogłoszeń WGN. Przede wszystkim rzucają się w oczy wysokie stawki ziemi rolnej, która nadaje się pod inwestycje.
Przykładem niech będzie jedna z ostatnich ofert – z Tyńca Małego pod Wrocławiem, miejscowości położonej tuż obok obwodnicy miasta i w sąsiedztwie autostrady A4. Do sprzedania jest tam hektar gruntu, dla którego wg nowo opracowywanego planu zagospodarowania przestrzennego częściowo określono funkcję gospodarczą. Cena takiej nieruchomości to 1,3 mln zł. Na tym przykładzie widzimy więc jak wysokie stawki, dużo wyższe od cen średnich mogą uzyskiwać te nieruchomości, które są położone w atrakcyjnych lokalizacjach, blisko dużych miast. Grunty tego rodzaju, w praktyce zyskują wyceny już zbliżone do stawek za działki budowlane. Przywołana nieruchomość z Tyńca Małego ma stawkę w 130 zł za metr kwadratowy. Taki rząd wielkości charakterystyczny jest już dla działek budowlanych, z tym, że taka stawka przy tej lokalizacji dla działki budowlanej uważana byłaby za bardzo atrakcyjną. Jeśli ktoś celuje w ziemię nad morzem i interesuje go Gdańsk, za 2 hektary w dzielnicy Orunia będzie musiał zapłacić 750 tys. zł, czyli po 375 tys. od hektara.
Dla porównania można podać inną ofertę z Dolnego Śląska. W Kotlinie Kłodzkiej do sprzedania jest 3,7 ha ziemi ładnie położonej, u podnóża Czarnej Góry oraz Parku Krajobrazowego Masywu Śnieżnika. Cena za ten grunt wynosi 185 tys. zł, co daje 50 tys. zł za hektar. Jest to co prawda stawka powyżej średniej rynkowej, ale już nie tak wygórowana, jak cena ziemi blisko, lub w samym dużym mieście.
Jeśli chodzi o grunty przeznaczone raczej pod rolnictwo, nie położone w atrakcyjnych inwestycyjnie lokalizacjach, można zauważyć, że im większy areał, tym stawka za hektar mniejsza. Na Dolnym Śląsku, za 13 ha ziemi w okolicach Nowej Rudy oferent chce 522 tys. zł, co daje około 40 tys. za hektar. W rejonie Piły, w województwie zachodniopomorskim sprzedający wystawił duży areał o łącznej powierzchni 119 ha. Cena za jeden wynosi 28 tys. zł.
Podsumowując – wielu ekspertów spodziewa się korekty stawek za grunty rolne, które utrzymują się w trendzie wzrostowym od wielu lat, a zwłaszcza od czasu wejścia Polski do Unii Europejskiej. Na razie jednak nic nie wskazuje na to, żeby taka korekta miała nadejść. Ziemia rolna i ta pod uprawy i ta, kupowana w celach inwestycyjnych, nadal drożeje, zbliżając się – zwłaszcza w okolicach dużych miast – do stawek obowiązujących za działki budowlane. Inwestorzy spodziewają się kolejnych wzrostów, stąd utrzymuje się duży popyt na tego rodzaju grunty.
Także ziemia kupowana po prostu z przeznaczeniem pod rolnictwo, cieszy się dużą popularnością. Wg różnych danych zyskowność działalności rolniczej rośnie (wg Eurostatu w ciągu 8 lat aż o ponad 60 proc.) a nasi rodzimi farmerzy w najbliższej perspektywie finansowej unii nadal będą mieli dostęp do dopłat od hekatra.
W przypadku gruntów rolnych kupowanych pod inwestycje warto zaznaczyć, że duże wyceny zyskuje ziemia gorszej jakości. Ta paradoksalna sytuacja jest łatwa do wyjaśnienia, jeśli uświadomimy sobie, że potencjalny inwestor kupuje taki grunt po to, by go jak najszybciej odrolnić. Ziemia o gorszych walorach rolniczych będzie łatwiejsza i tańsza do odrolnienia.
Iwona Hryncewicz / Dział Analiz WGN
