Brak terenów pod zabudowę wpłynie na ceny mieszkań?

Kilka tysięcy złotych za metr kwadratowy – tyle płacą deweloperzy za najlepsze grunty pod zabudowę wielorodzinną i komercyjną w największych miastach kraju. Terenów zaczyna brakować i wiele wskazuje na to, że ten problem oraz ceny przełożą się na sytuację na całym rynku nieruchomości w 2018 roku.

Takie też wnioski znalazły się w raporcie REAS za IV kw. 2017. Eksperci prognozują, że problemy pojawiają się szybciej po stronie podaży i będą wynikały właśnie z braku dostępu do terenów inwestycyjnych. „ utrzyma się, a może nawet pogłębi ograniczony dostęp do nowych terenów inwestycyjnych. Ceny gruntów nadal będą rosły. (…) Deweloperzy będą się starali przerzucić wzrost kosztów na klientów. W rezultacie ceny mieszkań wzrosną, a liczba mieszkań zmaleje wskutek malejącej oferty”- napisano w raporcie.

W najbliższym czasie nadal więc będzie trwała ostra rywalizacja o tereny pod inwestycje. Niewykluczone, ze z powodu ich braku wzrośnie liczba projektów na działkach już zabudowanych, polegających na rewitalizacji starszych nieruchomości i dostosowaniu ich do nowych funkcji .

Z czego wynika cała sytuacja? Oczywiście rozpędzony rynek mieszkaniowy ma swoje prawa. Lokale nigdy nie sprzedawały się tak dobrze, a deweloperzy nigdy – by zrównoważyć popyt – nie budowali tak dużo. Z raportu REAS wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy w największych miastach kraju firmy sprzedały ponad 72 tysiące nowych mieszkań, co stanowi wynik aż o 10 tysięcy lokali wyższy niż rok wcześniej.

Z kolei – jeśli chodzi o podaż – wg GUS w zeszłym roku deweloperzy ukończyli blisko 90 tys. mieszkań – o 13,5 proc. więcej niż w 2016 roku. Firmy rozpoczęły budowę ponad 105 tys. mieszkań – aż o ponad 23 proc. więcej niż w 2016 roku. Liczba pozwoleń na budowę wyniosła ponad 128 tysięcy – o ponad 20 proc. więcej. Dotychczas odpowiednio wysoka podaż równoważyła popyt, dlatego ceny nie rosły. To się jednak zaczęło zmieniać w zeszłym roku. Na niektórych rynkach zanotowano wyraźne wzrosty cen mieszkań. Wg REAS aż o 15 proc. poszły w górę ceny w Trójmieście, a o 8 proc., w Łodzi i Warszawie. Z kolei z danych NBP za III kw. 2017 wynika, że o 12 proc. podrożały mieszkania w Szczecinie. 9 – procentowy wzrost zanotowano natomiast w Krakowie i Trójmieście.

Ile za grunty pod mieszkaniówkę i komercję?

Kilka tysięcy złotych za 1 mkw. kosztują dobrze zlokalizowane grunty w dużych miastach. Na mapie terenów inwestycyjnych pod projekty mieszkaniowe i komercyjne liczą się też niektóre lokalizacje turystyczne Przykładowo: w Międzyzdrojach za 1600 mkw. gruntu przy promenadzie, inwestor zapłaci 3,7 mln zł, po ponad 2200 zł/mkw.

Ile się płaci w lokalizacjach wielkomiejskich? Sprawdziliśmy to na podstawie ofert z WGN. I tak: za jedną z działek o powierzchni ponad 2300 mkw. w warszawskiej dzielnicy Włochy należy zapłacić ponad 8,5 mln zł, co daje stawkę rzędu 3700 zł/mkw. Teren umożliwia zabudowę obiektem handlowo-biurowo-magazynowym, do trzech kondygnacji. We Wrocławiu aż 19 mln zł będzie musiał zapłacić inwestor za teren inwestycyjny w cieszącej się popularnością dzielnicy mieszkaniowej Biskupin. Stawka za metr kwadratowy w tym przypadku wynosi 2300 zł/mkw. Grunt o powierzchni 8500 mkw. daje możliwość realizacji projektów wielorodzinnych. W Krakowie 400 mkw. działki pod budynek wielorodzinny bądź projekt komercyjny, zlokalizowanej w okolicy Mostu Grunwaldzkiego, wyceniono aż na 1,5 mln zł, co daje ponad 3700 zł/mkw.

To tylko kilka wybranych przykładów, ale zazwyczaj spotyka się podobne stawki – oczywiście za dobre lokalizacje, grunty bez wad prawnych itp. Największy wpływ na wycenę mają możliwości zabudowy. Wiele zależy od zapisów w planie miejscowym bądź od WZ. Co dalej z rynkiem gruntów inwestycyjnych? Niewykluczone, że pogłębiający się ich niedobór będzie prowokował inwestorów w większym stopniu do projektów polegających na rewitalizacjach nieruchomości już istniejących i dostosowaniu ich do nowej funkcji – np. mieszkaniowej, hotelowej czy biurowej. Takie inwestycje są zresztą już coraz częściej realizowane.

Jarosław Wójtowicz
Dział Analiz WGN