Wraz z początkiem maja 2016 r. w życie weszła nowa ustawa regulująca obrót nieruchomościami rolnymi. Jeszcze przed wejściem w życie wzbudzała ona wiele kontrowersji i obaw. Jak wygląda sytuacja na rynku, kiedy obowiązują już nowe przepisy? Dalej można mówić o braku pełnej stabilizacji, ponieważ zarówno banki jak również inwestorzy dopiero zapoznają się z ich nakazami w praktyce.
Nowe przepisy regulujące obrót nieruchomościami rolnymi namieszały na rynku. Ograniczenia uderzyły nie tylko w deweloperów i mniejszych inwestorów. Z nowymi przepisami problem mają również banki. Na efekty nie trzeba było długo czekać. Banki kolejno zaczęły wydawać negatywne decyzje do złożonych wniosków o przyznanie kredytów. Odrzucane zaczęły być głównie wnioski osób, które starały się o uzyskanie kredytu na sfinansowanie budowy domów na gruntach rolnych.
Wielu analityków alarmowało o możliwych problemach jeszcze przed wejściem w życie ustawy. Banki, w świetle nowych przepisów prawa, nie wiedzą, w jaki sposób miałyby ustanawiać w odpowiedni sposób zabezpieczenie hipoteczne dla tego rodzaju zobowiązania. Banki największy problem mają bowiem obecnie z działkami rolnymi, które nie zostały objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Problem dotyczy także gruntów, których przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest typowo rolnicze.
W czym zatem tkwi problem, zmuszający banki do wydawania negatywnych decyzji kredytowych?
Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wpłynęła również na inne ustawy. Zmiana objęła ustawę o księgach wieczystych i hipotece. Na czym polega? Chodzi o nowy zapis, że suma hipoteki na nieruchomości o charakterze rolnym nie może być wyższa, niż wartość nieruchomości na dzień, w którym ustalana jest hipoteka. Co oznacza to w praktyce? W sytuacji, kiedy osoba zgłaszająca się po kredyt hipoteczny jest właścicielem nieruchomości rolnej, albo działki nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie będzie istniała możliwość ustanowienia hipoteki na określoną kwotę, jeśli w dniu ustanawiania tego zabezpieczenia działka miała mniejszą wartość. Jeśli zatem hipoteka miałaby wynosić 240 000 złotych, a wartość nieruchomości zabezpieczającej tę hipotekę określona zostałaby na wartość 200 000 złotych, to bank odrzuci wniosek o udzielenie takiej wysokości hipoteki.
Skąd zatem ta różnica w podejściu banków? Dawniej, zanim w życie weszły nowe, zmienione przepisy, banki udzielały wyższe kwoty kredytów hipotecznych na podstawie szacunków. Określały, ile będzie warta działka, kiedy ich kredytobiorca wybuduje na nich budynek mieszkalny. Tym sposobem wartość działki była przez banki zawyżana, z korzyścią dla kredytobiorców, którym zależało na jak najwyższej kwocie kredytu hipotecznego.
Kolejnym problemem, przed którym stanęły banki, jest niejasność procesu windykacyjnego w przypadku, gdyby kredytobiorca nie wywiązywałby się ze sowich zobowiązać i nie spłacał kredytu ze zgodnie przyjętym harmonogramem. Banki nie wiedzą bowiem, czy w sytuacji próby przejęcia nieruchomości, będą miały pierwszeństwo, czy też – zgodnie z zapisami nowej ustawy – prawo przejęcie będzie przysługiwało Agencji Nieruchomości Rolnych.
W chwili obecnej Związek Banków Polskich wystąpił do Ministerstwa Rolnictwa z wnioskiem o interpretację przepisów. Tylko w ten sposób banki zyskają jasność sytuacji i będą miały pewność, czy windykowane nieruchomości rolne będą przechodzić na ich własność, czy też Agencja Nieruchomości Rolnych rzeczywiście zyska prawo przejęcia, skazując tym samym banki na poważne straty i utrudnienia w wyegzekwowaniu należności od dłużnika.
Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN
