Zasiedzenie służebności do gruntu – bez uregulowania sytuacji spodziewaj się dużej kary

Zasiedzenia służebności nie należy bagatelizować. W przeciwnym wypadku możesz stracić swoją własność. Jeśli zatem zauważysz, że nieuprawniona osoba korzysta z Twojego gruntu, czym prędzej ustal, czy nieruchomość jest obciążona służebnością oraz czy podlega zasiedzeniu.

Na początek należy wyjaśnić, czym jest służebność gruntowa. Jest to prawo obciążające konkretną nieruchomość (zwaną służebną), celem zwiększenia użyteczności innej nieruchomości (nazywa się ją nieruchomością władną). Osoba do której należy nieruchomość władna ma prawo do korzystania z nieruchomości służebnej na zasadzie służebności czynnej. Oznacza to, że ma on prawo do poruszania się po tej nieruchomości, przechodzenia przez jej granice itp. Istnieje również służebność bierna, która ogranicza uprawnienia właściciela.
Istnieje jeszcze termin służebności przesyłu, która polega na prawie do korzystania z nieruchomości należącej do kogoś innego, na której to znajdują się urządzenia przemysłowe itp. prawowitego właściciela, i do korzystania z tych urządzeń w celu doprowadzania i odprowadzania płynów, gazu, energii itp.

Przejdźmy teraz do ustanowienia służebności. W jaki sposób można tego dokonać? Przede wszystkim na podstawie umowy. Właściciel nieruchomości musi w takim wypadku złożyć odpowiednie oświadczenie woli w formie aktu notarialnego. W akcie takim zawiera się szczegółowe informacje na temat zakresu korzystania z nieruchomości, wynagrodzenie dla właściciela itp. W przypadku sporu i broku możliwości dojścia obu stron do porozumienia, organem właściwym do wydawania orzeczeń jest sąd.
m (135)
Skupmy się teraz na kwestii chyba najważniejszej, czyli zasiedzeniu służebności. Kiedy może do niej dojść? W sytuacji, kiedy służebność nie zostanie uregulowana w sposób formalny na mocy umowy lub sądownie, to mimo wszystko może dojść do jej ustanowienia. Służebność można nabyć poprzez zasiedzenie. Zasiedzenie służebności dotyczy jednak wyłącznie służebności czynnej, a więc można uzyskać na przykład prawo do przejeżdżania lub przechodzenia przez tę nieruchomość.

Nawet osoba, która nie jest uprawniona do gruntu, może nabyć prawo tego rodzaju służebności. Stanie się tak w sytuacji, kiedy w sposób długotrwały osoba nieuprawniona wykonuje czynności służebne. Sytuacja ta jest bardzo korzystna dla osoby nieuprawnionej. Zupełnie odwrotnie jest jednak w przypadku właściciela nieruchomości – musi on bowiem liczyć się z ewentualnością utraty prawa do wynagrodzenia z tytułu korzystania z jego nieruchomości gruntowej.

Jakie warunki muszą być spełnione, aby uzyskać służebność poprzez zasiedzenie służebności gruntowej? W sumie należy spełnić łącznie trzy warunki.

Pierwszym z nich jest nieprzerwane w czasie posiadanie samoistne służebności. Kolejnym warunkiem jest czas, jaki upłynął od rozpoczęcia zasiedzenia. Do nabycia służebności dochodzi po okresie 20 lat w sytuacji, kiedy osoba zasiedzająca działała w dobrej wierze. Jeśli natomiast działała w złej wierze, okres ten wydłuża się o 10 lat i wynosi w sumie 30 lat.

Ostatnim, trzecim warunkiem jest trwałe i uwidocznione urządzanie. Co przez to rozumiemy? Na przykład utwardzenie drogi, którą porusza się osoba nieuprawiona (zasiedzajaca) czy wybudowanie niewielkiego mostku.
Co bardzo istotne, służebność może zostać zniesiona. W tym celu obie strony muszą zawrzeć umowę w formie aktu notarialnego.

Jak widać, kwestia ustanawiania służebności nie jest wcale prosta. Właściciel nieruchomości powinien trzymać pieczę nad swoimi gruntami. Tylko w ten sposób może uchronić się od zasiedzenia służebności i związanymi z tym konsekwencjami. Oczywiście w sytuacji, kiedy będzie chciał znieść służebność, będzie musiał dopilnować wszystkich kwestii formalnych i prawnych. W pierwszej kolejności konieczne będzie również porozumienie się ze stroną, która dopuściła się zasiedzenia służebności.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN

Print Friendly, PDF & Email