Grunty rolne wzbudzają w ostatnim czasie wyraźnie większe zainteresowanie wśród inwestorów. Popyt na działki, które mogą zostać przekształcone i wykorzystane jako budowlane ciągle utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Inwestorzy poszukują najczęściej działek zlokalizowanych blisko dużych aglomeracji miejskich.
Warto przypomnieć więc procedurę przekształcenia działki rolnej w działkę budowlaną. Należy mieć na uwadze, że jest to proces skomplikowany, długotrwały i dość kosztowny.
Najważniejszy jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz klasa gruntu, który nas interesuje. Ziemie niższej klasy, z gorszą glebą będą łatwiejsze do przekształcenia. Gorzej z gruntami dobrej jakości, klasy I -III – tutaj zgodę na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze musi wydać sam minister rolnictwa. Jeżeli grunt z glebą klasy I – III nie ma planu miejscowego, trzeba czekać, aż taki zostanie przyjęty i dopiero wówczas składać wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu.
Następnie należy uzyskać zwolnienie z produkcji rolnej. W tym celu powinniśmy się udać do starosty powiatu. Pozytywna decyzja oznacza, że grunt zostaje przekwalifikowany w ewidencji z rolnego na inwestycyjny. Procedury tej nie muszą przechodzić grunty w miastach oraz te poza jego granicami, które są pochodzenia mineralnego klas niskich – IV, IVa, IVb, V i VI. Z tego też względu zainteresowanie takimi właśnie gruntami wśród inwestorów jest największe.
Odrolnienie takich działek jest zwyczajnie dużo łatwiejsze. W przypadku gruntów klasy IV, IVa, IVb, V i VI oraz działek rolnych położonych w granicach administracyjnych miast nie trzeba przejmować się ani zmianą przeznaczenia gruntu, ani wyłączeniem z produkcji rolnej. Przeszkodą nie jest też brak miejscowego planu zagospodarowania. Jeśli go nie ma, wystarczy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Aby natomiast taką decyzję pozyskać, trzeba spełnić konkretne warunki. Wydanie decyzji nie może być sprzeczne z innymi przepisami – np. w sprawie ochrony środowiska, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej bezpośrednio lub pośrednio, czyli przez drogę wewnętrzną, musi obowiązywać zasada „dobrego sąsiedztwa”, polegająca na tym, że przynajmniej jedna działka sąsiednia, która ma dostęp z tej samej drogi publicznej musi być zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy.
Inny warunek to uzbrojenie terenu, lub w przypadku jego braku plany wykonania takiego uzbrojenia.
Dodatkowo inwestor musi mieć na uwadze, że jeśli nie musi kierować się miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to nie znaczy, że nie powinien się zainteresować zamierzeniami jakie gmina ma wobec danego gruntu. Jeśli plan nie został uchwalony, to warto zweryfikować, co mówi na ten temat studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jest to ogólniejszy dokument, który określa plany co do różnych obszarów całej gminy.
Jeśli chodzi o ceny gruntów, to obowiązuje prosta reguła – im ziemia ma wyższą jakość, tym zmiana przeznaczenia gruntu na nierolny może być droższa.
Widać wyraźnie, że proces przekształcania ziemi rolnej w budowlaną jest długotrwały i skomplikowany. Inwestorzy nie zrażają się tym jednak, gdyż wiedzą, że jest to opłacalna inwestycja.
Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN
