Już od dłuższego czasu na grunty rolne jest bardzo wysokie zapotrzebowanie. Nie chodzi jednak o zainteresowanie rolnictwem. Ziemia rolna jest głównie na celowniku inwestorów, którzy poszukują ziemi do przekształcenia, by na niej budować lub ją z korzyścią odsprzedać.
W 2016 roku obrót ziemi w naszym kraju ma być uwolniony dla obywateli UE. Inwestorzy spodziewają się, że ceny wzrosną. Obecnie – średnio hektar kosztuje około 21 tysięcy PLN.
Według Agencji Nieruchomości Rolnych średnia cena gruntu rolnego podrożała tylko w roku 2013 o 13 proc. Najdroższe grunty ANR są na Opolszczyźnie (34 tys. PLN za hektar), Mazowszu (30 tysięcy), Kujawach (27 tys.), Dolnym Śląsku (27 tys.) i w Wielkopolsce (26 tys.). Z kolei najtańszą ziemię rolną napotkamy w województwach; lubelskim (12 tys.), podkarpackim (15 tys.) i podlaskim (15 tys.).
Ceny gruntów rolnych są jednak bardzo zróżnicowane w zależności od położenia. Duży popyt na tego rodzaju grunty wynika z zapotrzebowania inwestorów zainteresowanych przekwalifikowaniem ich pod budownictwo, stąd łatwo się domyślić, że zupełnie inne będą dotyczyć gruntów w obszarach dużych miast, bądź tuż za ich granicami.
Wobec powyższego potwierdzeniem jest, że ceny dla całych regionów są wypaczane przez mocno zawyżone stawki spotykane w granicach dużych metropolii. Na przykład w WGN za teren rolny w dzielnicy Psie Pole we Wrocławiu cena wywoławcza wynosi 100 PLN za metr kwadratowy, a inny grunt rolny w Praczach Odrzańskich również we Wrocławiu został wystawiony po 60 PLN za metr. Natomiast za ziemię rolną niedaleko Autostradowej Obwodnicy Wrocławia (możliwość wystąpienia o warunki zabudowy, obok budownictwo jednorodzinne) jeden z oferentów oczekuje już 240 PLN za metr kwadratowy. Średnia cenowa dla ofert w granicach stolicy Dolnego Śląska wynosi w WGN obecnie około 160 PLN/ m kw.
Jednak zdecydowanie drożej jest w stolicy Polski, w Warszawie, gdzie metr kwadratowy działki rolnej w granicach miasta może sięgać nawet i 500 PLN. A wysokie ceny uzyskują lokalizacje blisko nowych inwestycji deweloperskich, jak np. w rejonie zachodniego Wilanowa. Tutaj ceny potrafią przekroczyć nawet 1000 PLN od metra.
W Małopolsce np. w Krakowie ceny sięgają od około 50 PLN za ziemię rolną w lokalizacjach peryferyjnych, takich jak Nowa Huta, do nawet 400 PLN w dzielnicy Podgórze Duchackie czy Krowodrze. Średnia cena metra kwadratowego gruntu w granicach miasta wynosi około 220 zł PLN.
Dużo niższe ceny ziemi rolnej znajdziemy w granicach Poznania, choć oczywiście na tle działek poza metropolią stawki będą i tak mocno wygórowane. W stolicy Wielkopolski przeciętnie za ziemię rolną należy zapłacić około 120 zł od metra. Najwyższe ceny dotyczą ziemi w rozbudowujących się dzielnicach, gdzie nie brak nowych inwestycji deweloperskich – takich jak Szczepankowo, bardzo droga ziemia jest też w lokalizacjach centralnych, takich jak Grunwald – tu koszt metra może sięgać nawet 700 PLN.
Szybki przegląd największych rynków w Polsce uwidacznia dość oczywistą prawidłowość – ceny ziemi rolnej są skorelowane z cenami nieruchomości w danej lokalizacji. Podobnie jak stawki za ziemię – najdroższe budownictwo napotkamy w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Poznaniu.
Na przeciwnym biegunie cenowym jest Polska wschodnia. Okazuje się, że wbrew pozorom, ziemia rolna wcale nie jest tania. W Rzeszowie – stolicy Podkarpacia średnia cena w granicach miasta wynosi około 140 PLN od metra. Przeciętne ceny gruntów rolnych nie odbiegają więc od tych w Poznaniu czy Wrocławiu, jednak dokładniejsza analiza pokazuje, że ich rozpiętość jest mniejsza. W najlepszych rzeszowskich lokalizacjach: Budziwój, Staromieście sięgają około 300 PLN od metra. W Lublinie – stolicy województwa lubelskiego, przeciętna cena ziemi rolnej w granicach miasta to 120 PLN za metr. W najdroższych lokalizacjach – Węglin Południowy – sięga 300 PLN.
Podsumowując średnie ceny z największych miast ściany wschodniej wcale nie odbiegają od tych w Poznaniu czy Wrocławiu. Wyjątek stanowią wysokie ceny w przypadku Krakowa i Warszawy.
Należy zauważyć, że na wycenę działki rolnej nakładają się oprócz samego położenia, także takie kwestie jak: uzbrojenie, droga asfaltowa, warunki zabudowy, miejscowy plan zagospodarowania – jeśli jest itp. Doradcy WGN przewidują, że dynamika wzrostu cen ziemi rolnej będzie w tym roku malała, choć nadal pozostaną one w trendzie wzrostowym.
Monika Prądzyńska Analityk WGN
